Bang California (Mỹ) vừa thông qua dự luật SB 79 cho phép xây dựng nhà cao tầng, mật độ dày quanh trạm giao thông tại 8 hạt lớn của bang, bất chấp quy hoạch địa phương.

Theo tạp chí Dwell, Thống đốc bang California Gavin Newsom vừa ký thông qua Dự luật Thượng viện số 79 (SB 79) - một trong những chính sách nhà ở được xem là táo bạo và gây chia rẽ nhất trong nhiều năm qua.

Chính thức có hiệu lực từ ngày 1-7-2026, luật mới vượt quyền quy hoạch của chính quyền thành phố, cho phép phát triển nhà ở mật độ cao quanh các trạm giao thông tại 8 hạt lớn của bang như Los Angeles, San Francisco, San Diego, Sacramento…

Dự luật gây tranh cãi

Dự luật này được phong trào ủng hộ xây nhiều nhà ở hơn - YIMBY (Yes In My Backyard) - ca ngợi là “bước ngoặt lịch sử” trong nỗ lực giải quyết khủng hoảng nhà ở, trong khi nhiều lãnh đạo thành phố và người dân phản đối dữ dội, cho rằng nó sẽ “phá nát khu phố” và “tước quyền tự quyết địa phương”.

SB 79 hướng đến mô hình “phát triển gắn với giao thông công cộng” (transit-oriented development), nhằm giảm phụ thuộc vào xe hơi, tiết kiệm diện tích đỗ xe và mở rộng nguồn cung nhà ở tại các thành phố đắt đỏ.

“Không thể có ngay nhà ở trên từng khu đất, nhưng mục tiêu cuối cùng là giúp người dân California không phải rời đi vì giá nhà. Ai sống ở đây phải có tương lai ở đây”, Chủ tịch California YIMBY Brian Hanlon nói.

Tuy nhiên nhiều lãnh đạo thành phố, đặc biệt tại Los Angeles, đã phản đối quyết liệt. Thị trưởng Karen Bass cùng Hội đồng thành phố cho rằng luật mới xóa bỏ quyền quy hoạch địa phương, ép mật độ dân cư vào các khu vốn chỉ dành cho nhà một gia đình.

“Luật này áp dụng khuôn mẫu cứng nhắc cho mọi nơi. Với nhiều người dân California, được sống trong khu nhà một gia đình là giấc mơ cả đời - giấc mơ Mỹ”, Hạ nghị sĩ Rick Chavez-Zbur, đại diện khu vực Beverly Hills và Hollywood, nói.

Tác động và tiềm năng

Hiện chưa có số liệu chính xác, nhưng ước tính SB 79 có thể giúp bổ sung hàng trăm nghìn căn hộ trong thập kỷ tới. Các chuyên gia nhận định ưu điểm của luật là loại bỏ các rào cản quy hoạch từng khiến các chính sách trước kém hiệu quả.

Ở Los Angeles, chương trình Transit Oriented Communities (TOC) từng khuyến khích xây nhà gần trạm giao thông, nhưng bị giới hạn do 3/4 diện tích thành phố chỉ cho phép nhà một gia đình. Do đó SB 79 giúp mở rộng phạm vi, cho phép mật độ cao hơn tại nhiều khu vực, giúp tăng mạnh tổng số căn hộ tiềm năng.

Theo ước tính của California YIMBY, chỉ cần 10% tiềm năng của SB 79 được thực hiện ở Los Angeles, thành phố có thể bù đắp 2/3 thiếu hụt nhà ở hiện nay - tương đương khoảng 270.000 căn.

SB 79 cũng được kỳ vọng giúp phục hồi giao thông công cộng vốn đang sụt giảm sau đại dịch, khi tăng số người sinh sống quanh trạm và cho phép xây dựng trên đất của các cơ quan vận tải, tạo thêm nguồn thu mới.

Trong thời gian chờ luật có hiệu lực, các cơ quan như Hiệp hội Chính quyền Nam California (SCAG) sẽ lập bản đồ khu vực chịu ảnh hưởng. Tuy nhiên, tranh cãi và phản ứng dự kiến sẽ còn kéo dài.

Dù còn gây chia rẽ, giới quan sát cho rằng việc ký thông qua SB 79 giúp Thống đốc Newsom củng cố hình ảnh lãnh đạo quyết liệt với khủng hoảng nhà ở - vấn đề được xem là nghiêm trọng nhất của bang hiện nay.

Nhiều bang khác tại Mỹ cũng đang theo dõi sát sao quá trình thực thi SB 79, để xem xét áp dụng mô hình tương tự trong cải cách chính sách nhà ở của mình.

Hy vọng tháo gỡ nút thắt nhà ở

Bang California đang đối mặt tình trạng thiếu hàng triệu nhà ở. Theo số liệu của cơ quan lập pháp bang, tiền thuê nhà tăng hơn 30% kể từ năm 2020, giá nhà trung bình gấp đôi mức trung bình toàn quốc.
Khoản vay mua nhà trung bình mỗi tháng cũng đã vượt 5.900 USD, khiến nhiều gia đình rời khỏi bang để tìm nơi sinh sống rẻ hơn.
Trong khi đó tốc độ cấp phép xây dựng lại ì ạch. Los Angeles chỉ cấp phép cho 3.100 căn tính đến tháng 7-2025 - thấp nhất trong 10 năm qua - trong khi New York dự kiến xây đến 50.000 căn trong năm nay, theo CalMatters.
Các nhà lập pháp ủng hộ SB 79 cho rằng chính quyền địa phương quy hoạch quá chặt, khiến mục tiêu xây thêm nhà ở giá rẻ gần như không thể đạt được.
Ông Mahdi Maji, Giám đốc chính sách của Trung tâm Pháp lý Inner City Law Center, nhận định SB 79 sẽ mở ra cơ hội phát triển nhà ở đa thu nhập và nhà ở giá rẻ tại những khu vực mà trước đây loại hình này bị cấm, là bước tiến quan trọng hướng tới công bằng nhà ở.

Theo Tuoitre