Thị trường tín dụng thế chấp tại Cộng hòa Séc đang chứng kiến một trong những đợt điều chỉnh quy định lớn nhất những năm gần đây. Theo khuyến nghị của Ngân hàng Trung ương Séc (ČNB), kể từ tháng 4, các ngân hàng sẽ thắt chặt quy định cho vay đối với các khoản vay thế chấp mục đích đầu tư Hàng nghìn khách hàng sẽ phải đối mặt với yêu cầu khắt khe hơn về nguồn vốn tự có.

Quy định mới nhắm trực tiếp vào những đối tượng mua bất động sản thứ ba trở đi hoặc mua nhà với mục đích cho thuê. Thay vì mức vốn tự có 20% giá trị bất động sản như đối với người mua nhà để ở thông thường, những người vay mua nhà đầu tư sẽ phải chuẩn bị ít nhất 30% vốn tự có. Điều này đồng nghĩa với việc người dân sẽ phải bỏ thêm hàng trăm nghìn tỷ ròng (tương đương hàng trăm nghìn korun) từ tiền túi của mình.

Bên cạnh yêu cầu về vốn, tổng dư nợ đối với một khoản vay đầu tư sẽ không được vượt quá 7 lần thu nhập ròng hàng năm của người vay. Trong khi đó, đối với vay mua nhà để ở, ČNB vẫn duy trì hạn mức khuyến nghị là 8 lần thu nhập.

Ông Tomáš Trauške, Giám đốc vùng của công ty tư vấn 4fin Better together, nhận định: "Đối với một bộ phận khách hàng, việc đầu tư bất động sản sẽ trở nên khó tiếp cận hơn. Các nhà đầu tư buộc phải lập kế hoạch tài chính kỹ lưỡng hơn trước đây."

Từ lâu, đầu tư bất động sản luôn là hình thức tích lũy tài sản được ưa chuộng nhất tại Séc. Những năm gần đây, sức hút này càng gia tăng nhờ tốc độ tăng giá chóng mặt của thị trường địa ốc, giúp các nhà đầu tư (đặc biệt là phân khúc căn hộ) có thể đạt mức lợi nhuận hai chữ số chỉ trong vòng một năm.

Mặc dù các ngân hàng không có số liệu chính xác tuyệt đối về số lượng khách vay đầu tư, nhưng ước tính phân khúc này chiếm một tỷ lệ không nhỏ.

Ông Ondřej Šuchman, Quản lý mảng tín dụng thế chấp tại ngân hàng Komerční banka (KB), cho biết: "Các khoản vay này được xác định dựa trên việc khách hàng tự khai báo mục đích đầu tư, hoặc khi nguồn thu nhập từ việc cho thuê trong tương lai được tính toán vào khả năng tài chính của họ."

Tại Česká spořitelna, các khoản vay với mục đích cho thuê chiếm khoảng 9% tổng lượng hồ sơ. Nếu con số này áp dụng cho toàn thị trường, sẽ có khoảng vài nghìn khoản vay như vậy được giải ngân mỗi năm.

Phòng ngừa rủi ro khi thị trường "đảo chiều"

Động thái siết chặt của Ngân hàng Trung ương Séc nhằm ứng phó với nhu cầu đầu tư bất động sản đang tăng quá nóng. Quy định này đóng vai trò như một bộ đệm an toàn, giúp hệ thống ngân hàng tránh khỏi khủng hoảng trong trường hợp xu hướng thị trường đảo chiều và giá bất động sản sụt giảm mạnh.

Trả lời phỏng vấn của tờ Novinky, hầu hết các ngân hàng lớn tại Séc khẳng định sẽ tuân thủ khuyến nghị này. Một số đơn vị thậm chí đã đi trước một bước: Česká spořitelna đã áp dụng hạn mức mới từ tháng 2, trong khi UniCredit Bank triển khai từ tháng 3.

Ông Jan Urban, người phát ngôn của ngân hàng ČSOB, dự báo: "Tín dụng đầu tư chỉ chiếm một phần nhỏ trong tổng sản lượng cho vay thế chấp, nên chúng tôi không kỳ vọng nó sẽ ảnh hưởng đáng kể đến tổng dư nợ toàn thị trường. Tuy nhiên, nhu cầu vay mua nhà đầu tư chắc chắn sẽ giảm nhẹ sau khi các hạn mức mới được áp dụng."

Để thực thi quy định mới, các ngân hàng sẽ tiến hành rà soát dữ liệu từ Cơ quan Đăng ký Bất động sản (Katastr nemovitostí). Tuy nhiên, họ có thể yêu cầu khách hàng cung cấp thêm các thông tin mà hệ thống đăng ký trong nước không thể truy xuất được.

Ông David Eim, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị công ty môi giới tín dụng Gepard Finance, cảnh báo: "Các ngân hàng sẽ đặc biệt hỏi về quyền sở hữu bất động sản ở nước ngoài của khách hàng." Ngoài ra, các phần vốn góp trong các hợp tác xã nhà ở (družstvo) cũng sẽ được xem xét kỹ lưỡng. Ngược lại, nếu khách hàng chứng minh được căn nhà hiện tại đang trong quá trình rao bán, tài sản đó có thể sẽ không bị tính vào hạn mức sở hữu để xét duyệt khoản vay mới.

(Theo Novinky)