Thị trường vay mua nhà ở Séc đang lập những kỷ lục mới, mặc dù việc vay mượn không thực sự có lợi cho nhiều gia đình. Bài viết sẽ giúp bạn đánh giá xem việc mua nhà bằng hình thức vay có phù hợp với bạn hay không. Nếu bạn là người hưu trí có lương hưu thấp, thì một hình thức khác – vay ngược (reverse mortgage) – có thể là giải pháp tốt.

Làm sao để vay thế chấp (hypotéka)?

Để đủ điều kiện vay, bạn phải có một khoản tiết kiệm ban đầu, thông thường là ít nhất 10% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, ngân hàng thường không dựa trên giá thị trường thực tế mà căn cứ theo định giá của chuyên gia thẩm định.

Bạn cũng cần tính đến các khoản chi phí khác như thuế chuyển nhượng bất động sản và phí môi giới (nếu có). Ngoài ra, mua nhà có thể kết hợp với tiền tiết kiệm từ tài khoản tiết kiệm xây dựng (stavební spoření).

Vay mua nhà có thực sự cần thiết?

Nếu bạn không được thừa kế nhà hoặc không có thu nhập cao, thì vay mua nhà nghe có vẻ là lựa chọn tất yếu. Tuy nhiên, bạn vẫn cần tối thiểu 10% giá trị nhà, đất để bắt đầu—số tiền không hề nhỏ. Trong quá khứ, tỷ lệ này thậm chí còn cao hơn.

Tình huống ví dụ:

Bạn là chủ cửa hàng thực phẩm nhỏ ở nông thôn. Bạn cần dòng tiền quay vòng nhanh, nhưng lại phải nhập về nhiều loại thuốc lá (theo yêu cầu của khách), mà bán chậm. Trong khi đó, thực phẩm tuy lời ít hơn, nhưng bán nhanh mỗi ngày.

Tương tự, bạn có hai lựa chọn về nhà ở: Thuê nhà trong nhiều năm, hoặc vay và trả góp mua nhà.

Tiền đặt cọc vay mua nhà giống như “thùng thuốc lá để trong kho lâu dài” – không sinh lời nhanh. Nếu chọn thuê nhà, bạn có thể mang khoản tiền đó đi đầu tư sinh lời khác, thay vì cột vào một gói vay dài hạn 20 năm.

Cả hai phương án đều có chi phí: một bên là trả góp + lãi vay, bên kia là tiền thuê nhà.

Phương án nào tốt hơn?

Không có câu trả lời chắc chắn. Nó phụ thuộc vào:  
– Lãi suất vay thế chấp  
– Tỷ suất sinh lời khi bạn mang tiền đi đầu tư thay vì dùng để đặt cọc vay  

Nếu lãi suất vay cao, thì đầu tư vào các quỹ đầu tư quốc tế có thể hợp lý hơn. Ví dụ: đầu tư vào các quỹ chỉ số của Mỹ (như của BlackRock).

Lãi suất thực tế hiện nay là bao nhiêu?

Hiện lãi suất vay mua nhà dao động khoảng 4–5,5%/năm. Sự khác biệt lãi suất giữa các gói cố định 1 năm – 3 năm – 5 năm không đáng kể.

Ví dụ đơn giản:

Bạn muốn mua căn nhà trị giá 4 triệu korun. Nếu chỉ có 500.000 korun vốn tự có, bạn sẽ cần vay khoảng 3,5 triệu.

Nếu vay trong 20 năm với lãi suất trung bình khoảng 3,5%, bạn sẽ phải trả hơn 20.000 korun/tháng.

Nếu rút ngắn kỳ hạn vay xuống 15 năm, khoản trả hàng tháng sẽ tăng lên ~25.000 korun. Tuy lạm phát có thể làm giảm giá trị thực của khoản trả dần theo thời gian, nhưng bạn vẫn sẽ trả gần như toàn bộ số tiền.

Phương án thay thế: Thuê nhà + đầu tư tiền đặt cọc

Bạn có thể chọn thuê nhà khoảng 15–20 năm, trả tiền thuê tầm 20.000 korun/tháng. Bạn không cần ràng buộc với một ngôi nhà cụ thể, có thể thay đổi vị trí hoặc diện tích phù hợp với từng giai đoạn cuộc sống.

Khoản tiền đặt cọc (500.000 korun), nếu được đầu tư có lãi, vẫn có thể giúp bạn mua nhà trong tương lai mà không cần vay.

Tỷ suất đầu tư cần bao nhiêu?

– Nếu bạn đầu tư và muốn sau 15 năm có đủ tiền mua nhà: cần lãi ròng khoảng 15%/năm  
– Với 20 năm: khoảng 11%  
– Với 25 năm: dưới 9%

Ví dụ: Quỹ đầu tư của BlackRock bao gồm 100 công ty công nghệ hàng đầu tại Mỹ, có lãi suất trung bình 17%/năm trong 15 năm qua (khoảng 14% sau khi trừ lạm phát).  
Hoặc quỹ 500 công ty lớn nhất nước Mỹ hiện đang có lãi khoảng 11% trước thuế (khoảng 8% sau trừ lạm phát).

Bạn có thể kết hợp nhiều quỹ để giảm rủi ro.

Giải pháp khác: Vay mua nhà ngược – Reverse mortgage

Với người lớn tuổi, sống một mình, không có người thừa kế – có thể chọn hình thức bán nhà cho ngân hàng nhưng tiếp tục sống tại đó. Ngân hàng trả tiền dần hàng tháng, xem như hỗ trợ thêm lương hưu.

Nếu người bán qua đời, ngân hàng sẽ thanh toán phần còn lại cho người thừa kế (nếu có). Tuy nhiên, hình thức này còn khá mới mẻ ở Séc, cần đánh giá kỹ lưỡng tổ chức cung cấp dịch vụ.

Tại Pháp, còn có mô hình "viager": người cao tuổi bán nhà cho cá nhân khác, tiếp tục ở miễn phí đến hết đời, nhưng người thừa kế sẽ không nhận được gì.

Người mua thì chấp nhận rủi ro: có thể chờ vài chục năm mới lấy lại được nhà/người bán qua đời.

Nên vay mua nhà năm 2025 hay không?  
→ Câu trả lời: “Tùy trường hợp cụ thể”. Phụ thuộc vào: tài chính cá nhân, lãi suất thị trường & khả năng đầu tư.

Nếu bạn vay nên chuẩn bị tiền đặt cọc ~10%, đa số là vài trăm nghìn korun.  
Nếu chưa đủ tài chính, thuê nhà và đầu tư phần vốn nhàn rỗi có thể là lựa chọn hợp lý hơn về dài hạn.

Nguồn: TN.cz