Việc tìm mua bất động sản tại Cộng hòa Séc có thể khiến người mua quốc tế cảm thấy choáng ngợp. Dưới đây là cách để việc mua nhà diễn ra suôn sẻ, hợp pháp và hợp lý về tài chính.

Praha chưa bao giờ hấp dẫn đối với người mua quốc tế như hiện nay. Với giá bất động sản tiếp tục tăng trong suốt năm 2025 và thành phố củng cố vị trí là trung tâm công nghệ và kinh doanh của Trung Âu, ngày càng nhiều người nước ngoài tự hỏi: “Tôi có nên mua thay vì thuê không?”

Câu trả lời là “có”—nhưng chỉ khi bạn thực hiện đúng quy trình. Thị trường bất động sản Cộng hòa Séc mang lại giá trị cạnh tranh so với nhiều thủ đô ở Tây Âu, nhưng cũng đi kèm những thách thức riêng đối với người mua nước ngoài. Dưới đây là những gì bạn cần biết.

Thị trường hiện tại: Cơ hội đi kèm phức tạp

Thị trường bất động sản nhà ở tại Praha đang trải qua điều mà các nhà phân tích gọi là “cơn bão hoàn hảo” của nhu cầu tăng cao và nguồn cung hạn chế. Tính đến đầu năm 2026, giá trung bình căn hộ tại Prague vào khoảng 8,1 triệu korun (khoảng 393.000 USD hoặc 334.000 €), với giá mỗi mét vuông dao động từ 97.000 korun/m² ở các quận ngoài đến hơn 200.000 korun/m² ở khu vực Praha 1 và 2.

Đối với những người nước ngoài chuyển đến đây vì công việc hoặc lối sống, đây là một cơ hội đầu tư hấp dẫn. Praha vẫn có giá cả cạnh tranh so với Amsterdam (thấp hơn 30–40%) và tương đương với Berlin, đồng thời mang lại tiềm năng tăng trưởng tại Trung Âu cùng với cơ sở hạ tầng và sự ổn định của EU.

Thách thức về khoản vay thế chấp: Dễ hơn bạn nghĩ

Một trong những hiểu lầm lớn nhất của người nước ngoài là các khoản vay thế chấp tại Séc chỉ dành cho công dân Séc. Điều này hoàn toàn không đúng. Người nước ngoài có quyền cư trú hợp pháp có thể tiếp cận các khoản vay thế chấp với lãi suất cạnh tranh—hiện vào khoảng 4,6%, giảm đáng kể so với mức cao nhất của năm trước.

Vấn đề ở đâu? Các ngân hàng Séc yêu cầu nhiều loại giấy tờ và yêu cầu giữa các ngân hàng khác nhau khá lớn. Bảng sao kê thu nhập quốc tế cần được dịch công chứng, hợp đồng lao động nước ngoài cần xác minh, và mỗi ngân hàng lại có chính sách khác nhau về tỷ lệ vay trên giá trị tài sản đối với người không phải công dân.

Đây là lúc các dịch vụ tư vấn thế chấp chuyên biệt trở nên vô giá. Một môi giới giỏi, hiểu cả hệ thống ngân hàng Séc lẫn vị thế đặc thù của người mua quốc tế, có thể giúp bạn tiết kiệm hàng tháng trời phiền toái và thậm chí hàng chục nghìn korun nhờ đàm phán lãi suất tốt hơn.

Ngoài việc mua: Những bước ẩn giấu

Mua bất động sản tại Séc bao gồm nhiều bước khiến người mua nước ngoài bất ngờ:

Thẩm định pháp lý

Khác với một số quốc gia nơi quyền sở hữu bất động sản được đảm bảo, bất động sản tại Séc đòi hỏi phải điều tra kỹ lưỡng về lịch sử sở hữu, các khoản thế chấp và bất kỳ ràng buộc pháp lý nào. Katastr nemovitostí (sổ đăng ký đất đai) là công khai, nhưng việc giải thích chính xác yêu cầu kiến thức địa phương chuyên môn.

Công chứng và ký quỹ Escrow

Giao dịch bất động sản tại Séc sử dụng công chứng khác so với các quốc gia theo hệ thống common law. Hiểu rõ kupní smlouva (hợp đồng mua bán) và đảm bảo các thỏa thuận ký quỹ đúng quy định sẽ bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

Cân nhắc về tình trạng cư trú

Tình trạng cư trú của bạn ảnh hưởng đến mọi thứ, từ chế độ thuế đến khả năng được vay thế chấp. Người cư trú lâu dài tại EU, công dân nước ngoài từ các quốc gia thứ ba có giấy phép lao động, và cư dân thường trú tại Séc đều phải đáp ứng các yêu cầu khác nhau.

Các nghĩa vụ liên tục

Sở hữu bất động sản đi kèm với thuế tài sản hàng năm, phí bảo trì tòa nhà (đối với căn hộ), và các nghĩa vụ tiềm ẩn về hiệu quả năng lượng theo các chỉ thị của EU.

Giá trị của kiến thức địa phương

Những người mua nước ngoài thông minh ngày càng làm việc với các cố vấn chuyên về nhu cầu của khách hàng quốc tế. Điều này không chỉ là vấn đề ngôn ngữ —mà còn là hiểu rõ sự giao thoa giữa luật bất động sản Séc, yêu cầu ngân hàng và thuế quốc tế.

Ví dụ, một công dân Anh làm việc cho một công ty công nghệ tại Praga sẽ phải chuẩn bị hồ sơ vay thế chấp rất khác so với một người Mỹ làm tự do có quyền cư trú thông qua vợ/chồng tại Séc. Một cặp đôi người Đức mua nhà để nghỉ hưu cần tư vấn thuế khác so với nhà đầu tư Singapore tìm lợi nhuận từ cho thuê.

Lựa chọn đúng đắn

Vậy bạn có nên mua bất động sản tại Praha không? Nếu bạn dự định ở ít nhất 3–5 năm, tính toán ngày càng ủng hộ việc sở hữu hơn là thuê:

– Giá bất động sản tăng liên tục (tăng 10–13% trong năm 2025)
– Lãi suất vay thế chấp ở mức thấp nhiều năm (và khó giảm thêm)
– Lợi suất cho thuê 4–6% mang lại thu nhập nếu bạn chuyển chỗ ở
– Chống lạm phát: Bất động sản bảo vệ trước sự mất giá của tiền tệ

Nhưng chỉ khi bạn thực hiện đúng cách. Việc tiết kiệm từ một khoản vay thế chấp được thương lượng tốt, bảo vệ pháp lý đúng quy định và tối ưu thuế có thể dễ dàng vượt gấp mười lần chi phí thuê chuyên gia.

(Theo praguemorning)