Khoản vay thế chấp là khoản vay ngân hàng được bảo đảm bằng thế chấp bằng bất động sản (Hypotéka).

Hypotéka thường được sử dụng để mua bất động sản để làm nhà ở hoặc cho thuê (thế chấp theo mục đích).
Với một khoản thế chấp, người Séc cũng thường được tài trợ cho việc xây dựng, tái thiết toàn bộ, mở rộng hoặc mở rộng xây sửa ngôi nhà của gia đình, ví dụ bằng cách thêm một tầng áp mái. Khoản thế chấp cũng có thể được sử dụng để giải quyết tài chính với các đồng sở hữu hoặc đồng thừa kế.
Ít phổ biến hơn là việc cung cấp bất động sản làm bảo đảm cho một khoản vay không có mục đích, thường được gọi là thế chấp kiểu Mỹ .
Các khoản thế chấp thường được trả dần hàng tháng .
Các khoản trả góp được gọi theo cách chúng được tính toán.
Trong đại đa số các trường hợp, trả nợ theo niên kim được sử dụng, trong đó số tiền hoàn trả không thay đổi theo thời gian với mức lãi suất cao như nhau.
Chỉ có tỷ lệ giữa hoàn trả lãi và gốc thay đổi. Ngoài ra, cũng sử dụng các khoản trả dần và các khoản cho vay không phải trả dần, mà hoàn trả một lần từ số tiền thu được của một sản phẩm tài chính khác.

Trong trường hợp này, người đi vay chỉ trả cho người cho vay (ngân hàng) lãi suất của khoản tiền đã vay và giả định nếu thu nhập của anh ta từ số tiền không được sử dụng để trả khoản vay sẽ cao hơn hoặc sẽ cung cấp cho anh ta những lợi ích khác.

Ngày nay, các khoản vay này chủ yếu được các ngân hàng cho vay qua trung gian là các công ty môi giới thế chấp hoặc cố vấn tài chính.
Tại Cộng hòa Séc, khoản vay này dành cho các cá nhân và pháp nhân, nhưng khoản vay này phải luôn được bảo đảm bằng quyền thế chấp đối với bất động sản trên lãnh thổ Cộng hòa Séc.
Thông thường, một bất động sản được tài trợ được dùng để thế chấp, nhưng đây không phải là điều kiện tiên quyết, các đối tượng khác cũng có thể được đảm bảo.

Định nghĩa về khoản vay thế chấp

Tại Cộng hòa Séc, định nghĩa pháp lý về khoản vay thế chấp có thể được tìm thấy trong § 28, khoản 3 của Đạo luật số 190/2004 Sb. về trái phiếu
“Khoản vay thế chấp là một khoản vay mà việc hoàn trả, bao gồm cả phí, được bảo đảm bằng quyền thế chấp đối với bất động sản, kể cả đối với bất động sản đang xây dựng. Khoản vay được coi là một khoản vay cầm cố vào ngày phát sinh hiệu lực pháp lý của quyền cầm giữ.“

Khoản vay thế chấp thuộc loại hình vay ngân hàng lâu đời nhất, việc hoàn trả được đảm bảo bằng thế chấp bất động sản, đây cũng là đặc điểm chính của chúng.
Khoản vay thế chấp được cung cấp để mua hoặc xây dựng bất động sản, sửa chữa hoặc hiện đại hóa, tái thiết, mua một phần bất động sản nhằm mục đích giải quyết quyền thừa kế và quyền sở hữu đồng sở hữu hoặc nhằm mục đích trả nợ đã vay trước đó và các khoản cho vay trung hạn được sử dụng để đầu tư bất động sản.
Điều này làm cho nó trở thành một khoản vay được quan tâm cao.

Mục đích của khoản vay thế chấp thường là:

• mua bất động sản sở hữu cá nhân (căn hộ, nhà ở gia đình, mua lô đất xây dựng)
• tài trợ cho xây dựng bất động sản, có thể cũng là xây mở rộng, xây bổ sung
• tài trợ tái thiết, hiện đại hóa và sửa chữa bất động sản
• mua phần bất động sản để giải quyết phần đồng sở hữu, phần thừa kế, tài sản chung của vợ chồng
• mua cổ phần của hợp tác xã nhà ở và thanh toán cổ phần của thành viên
• hoàn trả vốn đầu tư vào bất động sản
• tái cấp vốn cho một khoản vay có mục đích đặc biệt hiện có từ ngân hàng hoặc tổ chức xây dựng, vốn được sử dụng để đầu tư bất động sản
• hợp nhất các khoản cho vay có mục tiêu và không có mục tiêu (sử dụng thế chấp kiểu Hoa Kỳ)

Người xin vay Hypotéka
Một công dân trưởng thành của Cộng hòa Séc, cũng như người nước ngoài cư trú lâu dài hoặc thường trú tại đây, đều có thể trở thành người nộp đơn đăng ký vay thế chấp.
Ngân hàng chủ yếu đánh giá khả năng hoàn trả khoản vay của ứng viên.
Do đó, cần phải chứng minh đủ số thu nhập từ công việc phụ thuộc (lương đi làm), từ kinh doanh, từ tiền thuê nhà hoặc các khoản trợ cấp xã hội khác (lương hưu tuổi già, trợ cấp tàn tật, trợ cấp cha mẹ ).

Người nộp đơn xin vay hypotéka phải chứng minh khả năng thanh toán tốt qua lịch sử thanh toán đúng hạn của mình.
Các nghĩa vụ tài chính chưa thanh toán hoặc thậm chí bị tịch thu tài sản dẫn đến việc sẽ bị từ chối đơn vay hypotéka.
Khi đánh giá đơn xin vay, các ngân hàng sẽ tham khảo qua sổ đăng ký thông tin ngân hàng và phi ngân hàng (BRKI – sổ đăng ký thông tin khách hàng của ngân hàng, NRKI – sổ đăng ký thông tin khách hàng phi ngân hàng, Solus).

Khi đánh giá mức độ tín nhiệm, các ngân hàng riêng lẻ tiến hành theo từng phương pháp nội bộ của riêng họ.
Do đó, có thể xảy ra trường hợp đơn xin vay hypotéka ở một ngân hàng, bị từ chối, nhưng ở một ngân hàng khác thì lại được chấp nhận.
Vì lý do này, bạn nên trả tiền để làm việc với các chuyên gia hypotéka, những người có thể chọn cho bạn một ngân hàng phù hợp cho khoản vay của bạn.

Hồ sơ xin vay hypotéka
Các ngân hàng yêu cầu ít nhất hai loại giấy tờ chứng minh danh tính

• chứng minh nhân dân hợp lệ, ví dụ: hộ chiếu, bằng lái xe hoặc giấy khai sinh.
• Trong những trường hợp ngoại lệ, ngân hàng cũng có thể chấp nhận thẻ bảo hiểm y tế như một chứng từ thứ hai.
  Nếu có nhiều người cùng nộp đơn xin vay hypotéka , mỗi người trong số những người muốn vay phải nộp các giấy tờ cá nhân.

Giấy xác nhận thu nhập.

• Người sử dụng lao động xác nhận thu nhập của nhân viên theo mẫu của ngân hàng.
• Doanh nhân (tự kinh doanh) phải chuẩn bị ít nhất Tờ khai thuế của kỳ tính thuế cuối cùng. Họ cũng phải cung cấp bằng chứng về việc nộp thuế.

Ngân hàng cũng sẽ quan tâm đến mục đích sử dụng tài sản thế chấp.

• Trong trường hợp mua bất động sản, người nộp đơn nộp hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng mua bán trong tương lai.
• Nếu việc xây dựng bất động sản từ nguồn thế chấp, thì yêu cầu đã phải có tiết kiệm một khoản ngân sách cho xây dựng (Tiết kiệm đã có) nếu luật pháp yêu cầu, cả tài liệu hồ sơ xây dựng dự án.

Trong trường hợp vay xây dựng, đã phải có tiết kiệm và tài liệu thiết kế dự án (lưu ý rằng hồ sơ phải có thông tin rõ ràng và phải rõ quy mô của tòa nhà như thế nào).
Đối với các khoản vay thế chấp nhằm giải quyết tài sản, cần có Dự thảo thỏa thuận giải quyết chung. Những tài liệu này là một trong những tài liệu cơ bản và tùy từng ngân hàng, họ cũng có thể yêu cầu các tài liệu khác.

Chứng minh thu nhập
Bằng chứng thu nhập dễ dàng nhất là nếu người nộp đơn có tài khoản ngân hàng với ngân hàng mà người đó đăng ký vay. Ngân hàng đã có đủ thông tin về thu nhập hoặc chi phí thường xuyên của khách vay. Nếu người nộp đơn có tài khoản ngân hàng ở một ngân hàng khác, ngân hàng thế chấp sẽ yêu cầu xác nhận sau, theo phương thức lấy thông tin thu nhập của khách vay.

Giấy chứng nhận thu nhập từ việc làm
Nếu người nộp đơn vay là Người lao động, ngân hàng sẽ yêu cầu nộp Bằng chứng về thu nhập do Người sử dụng lao động cấp và thường là sao kê 03 bảng lương gần đây nhất

Điều quan trọng đối với ngân hàng là cho dù ứng viên đang trong thời gian thử việc hay thời gian báo trước, có thời hạn cố định dường như cũng là vấn đề, nhưng nếu việc làm đó đã được gia hạn ít nhất một lần thì các ngân hàng thường chấp nhận thu nhập đó.

Chứng minh thu nhập của doanh nhân
Doanh nhân hoặc người tự kinh doanh chứng minh thu nhập của họ thông qua Tờ khai thuế hiện hành (một số ngân hàng yêu cầu hai lần khai thuế gần đây nhất) và xác nhận đã nộp thuế thu nhập.

Ngoài ra, một số ngân hàng có thể yêu cầu Chứng nhận tình trạng không nợ từ cơ quan Tài chính, Cơ quan Quản lý An sinh Xã hội hoặc Công ty Bảo hiểm Y tế.

Nếu trong lần khai thuế cuối cùng, người nộp đơn vay có mức thuế thấp nhất có thể (cái gọi là “tối ưu hóa”), có thể sẽ khó khăn hơn khi đăng ký vay lần đầu một khoản vay thế chấp.

Trong trường hợp doanh thu hàng năm cao, thu nhập cũng có thể được áp dụng theo tỷ lệ phần trăm của doanh thu hàng năm. Tuy nhiên, trong biến thể này, người nộp đơn phải trông chờ một khoản chênh lệch nhỏ của ngân hàng về lãi suất.

(hết phần 1 )

Biên dịch: Ing. Doãn Dân – Tamda Media

Nguồn: https://cs.wikipedia.org/wiki/Hypote%C4%8Dn%C3%AD_%C3%BAv%C4%9Br