Năm mới sẽ mang đến một thay đổi khó chịu cho hàng chục nghìn hộ gia đình Séc. Những người đã vay thế chấp trong thời kỳ tiền rẻ bất thường sẽ bắt đầu hết thời hạn cố định lãi suất, và khoản trả góp hằng tháng có thể tăng thêm hàng nghìn korun. Tình hình của họ còn bị làm khó bởi diễn biến trên các thị trường tài chính: chi phí vốn của các ngân hàng tăng lên và một số ngân hàng đã bắt đầu nâng lãi suất nhẹ.

Sở hữu nhà ở riêng sẽ lại trở nên đắt đỏ hơn trong năm tới. Một bộ phận hộ gia đình cũng sẽ hết thời kỳ vay thế chấp lãi thấp. Ảnh minh họa.  

Các ước tính của những công ty tư vấn cho thấy trong 12 tháng tới sẽ có hơn một trăm nghìn khoản vay với tổng giá trị 460 tỷ korun hết thời hạn cố định lãi suất. Thị trường thế chấp Séc trước nay chưa từng chứng kiến làn sóng tái cấp vốn (refinancing) lớn như vậy.

Đối với đa số người vay, việc kết thúc thời hạn cố định sẽ đồng nghĩa với việc họ phải móc hầu bao sâu hơn. Ví dụ mô phỏng cho thấy sự chênh lệch có thể lớn thế nào: ai vay khoản thế chấp trung bình khi đó là 3,3 triệu korun vào tháng 4/2021, thời hạn 30 năm với cố định 5 năm, thì đến nay trả khoảng 12 200 korun mỗi tháng. Sau khi gia hạn hợp đồng, khoản trả góp có thể tăng thêm khoảng 4500 korun.

Và đó là trong trường hợp lãi suất giữ nguyên ở mức mà chỉ số Hypomonitor của Hiệp hội Ngân hàng Séc ghi nhận trong tháng 11. Các chuyên gia lại thiên về kịch bản lãi suất sẽ tăng nhẹ. “Chúng ta đang nói tới mức tăng khoảng 0,1 đến 0,2 điểm phần trăm,” ông David Eim, phó chủ tịch hội đồng quản trị công ty môi giới thế chấp Gepard Finance, nói với Novinky.

Các chuyên gia thống nhất rằng khả năng giảm lãi suất mạnh hơn gần như không còn trên bàn. Lý do then chốt là sự tăng lên của cái gọi là hoán đổi lãi suất (interest rate swaps). Nói đơn giản, đây là giá vốn mà các ngân hàng phải trả khi đi tìm nguồn tài trợ. Tháng 12, các hợp đồng hoán đổi đã lên mức cao nhất trong gần hai năm. Hoán đổi 3 năm – phản ánh chi phí đối với loại cố định 3 năm được ưa chuộng – vào cuối tháng đạt 3,7%, còn hoán đổi 5 năm là 3,87%.

Biên lợi nhuận (marže) của các ngân hàng, vốn đã giảm trong năm qua, cũng đóng vai trò quan trọng. Các định chế tài chính vì vậy có động lực lớn hơn để nhích lãi suất lên. Những bước đi đầu tiên đã nhìn thấy: với kỳ hạn cố định 3 năm, UniCredit Bank đã nâng lãi suất trong tháng 12 thêm 0,1 điểm phần trăm lên 4,39%. Trước đó trong tháng 11, Moneta Money Bank và Raiffeisenbank cũng đã tăng lãi suất.

Nhiều chuyên gia mà Novinky phỏng vấn cũng kỳ vọng lãi suất sẽ tăng nhẹ trong nửa đầu năm. “Nửa sau năm vẫn còn là dấu hỏi, nhưng lãi suất có thể sẽ đi ngang. Cả năm tôi dự đoán mức trung bình khoảng 4,6%, tức cao hơn hiện nay khoảng 0,1 điểm phần trăm,” ông Libor Vojta Ostatek, giám đốc công ty môi giới thế chấp Golem Finance, cho biết.

Có thể thương lượng về lãi suất  

Vì vậy, các chuyên gia khuyên người vay nên giải quyết việc tái cấp vốn thế chấp trước khoảng nửa năm. Thông thường, các nhà băng sẽ gửi đề nghị mới muộn nhất là 3 tháng trước khi kết thúc thời hạn cố định. Lúc đó khách hàng nên đã khảo sát thị trường và biết mình có những lựa chọn nào.

Họ có thể tự bắt đầu đàm phán với ngân hàng hoặc với cố vấn tài chính của mình. Chính các nhà môi giới thường có thể giúp khách hàng đàm phán được điều kiện tốt hơn nhờ các mối quan hệ. Với khách hàng có mức độ tín nhiệm (bonita) tốt, họ có thể mở đường tới các ưu đãi mà ngân hàng thường chuẩn bị sẵn.

“Phần lớn các ngân hàng có thể đưa ra cho khách hàng hiện hữu những điều kiện tốt nhất. Nhưng cũng đúng là thường thì đề nghị đầu tiên, thậm chí đề nghị thứ hai của họ cũng chẳng mấy hấp dẫn,” ông Radek Slavík, cố vấn thế chấp của công ty môi giới Hypodům, nhận định.

Nhà sáng lập startup thế chấp Hyponamíru.cz, ông Miroslav Majer, khuyến nghị người vay nên xác định rõ chiến lược tiếp cận việc tái cấp vốn. Khách hàng nên biết, chẳng hạn, liệu họ có muốn mua thêm bất động sản khác hay muốn điều chỉnh thời gian trả nợ sao cho phù hợp hơn với tình hình cuộc sống hiện tại.

“Nhiều người xem tái cấp vốn như một nghĩa vụ khó chịu, trong khi đây là một trong số ít thời điểm mà các điều kiện của khoản vay có thể được thay đổi một cách hợp lý,” ông Majer nói.

Thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng  

Các khoản vay thế chấp đã trở thành phân khúc then chốt đối với các ngân hàng. Bất chấp lãi suất vẫn ở mức cao, nhu cầu vay mua nhà ở vẫn rất lớn.

Theo ước tính của Hiệp hội Ngân hàng Séc, năm 2025 là năm thành công thứ hai về khối lượng thế chấp được giải ngân. Các ngân hàng và quỹ tiết kiệm xây dựng đã cấp mới các khoản vay với tổng giá trị 322 tỷ korun, cao hơn 40% so với năm trước đó.

Bên cạnh nhu cầu mạnh từ phía khách hàng, việc giá bất động sản tăng cũng góp phần đẩy các hộ gia đình vào các khoản vay cao hơn. Nếu như vào tháng 11/2024, các ngân hàng cho vay trung bình 3,84 triệu korun, thì một năm sau con số này đã là 4,38 triệu.

“Khối lượng các khoản thế chấp mới, được ghi nhận suốt nhiều tháng qua, cho thấy các hộ gia đình có nhu cầu vay thế chấp đã chấp nhận thực tế lãi suất ở mức cao hơn rất nhiều so với trước đây,” ông Michal Skořepa, chuyên gia kinh tế của Česká spořitelna, nhận định.

Hiệp hội Ngân hàng cũng dự đoán rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trong 12 tháng tới. Họ ước tính rằng vào năm 2026, tổng giá trị các khoản vay mới sẽ còn cao hơn thêm 11%. Tuy vậy, kết quả này có thể bị ảnh hưởng bởi các khuyến nghị chặt chẽ hơn của Ngân hàng Quốc gia Séc đối với việc cấp các khoản thế chấp đầu tư.

Theo Novinky