Từ năm 2026, nhiều trường hợp đất đai không còn được ghi nhận biến động trên sổ cũ mà phải thực hiện thủ tục cấp mới sổ đỏ, sổ hồng theo quy định...

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực cùng hàng loạt nghị định hướng dẫn thi hành, các quy định liên quan đến đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng) đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân và doanh nghiệp. Nhiều trường hợp trước đây chỉ cần xác nhận biến động trên sổ đã cấp thì nay bắt buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận.

6 TRƯỜNG HỢP BẮT BUỘC CẤP MỚI SỔ ĐỎ, SỔ HỒNG

Theo quy định mới nhất tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có 6 trường hợp bắt buộc phải cấp mới sổ đỏ, sổ hồng từ năm 2026, thay vì chỉ ghi nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận cũ. Việc nắm rõ các trường hợp này giúp người sử dụng đất chủ động thực hiện thủ tục, tránh bị chậm trễ hoặc phát sinh rủi ro pháp lý.

Căn cứ Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, 6 trường hợp buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm:

Thứ nhất, trường hợp hợp thửa đất hoặc tách thửa đất. Khi người sử dụng đất thực hiện hợp nhiều thửa đất thành một thửa hoặc tách một thửa đất thành nhiều thửa theo quy định, Giấy chứng nhận cũ sẽ không còn phù hợp về thông tin pháp lý, diện tích, ranh giới. Do đó, cơ quan đăng ký đất đai bắt buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận cho các thửa đất sau khi thay đổi.

Thứ hai, người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư. Đối với trường hợp người thuê, thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng, việc xác lập quyền sử dụng đất độc lập với nhà đầu tư ban đầu đòi hỏi phải cấp mới Giấy chứng nhận để đảm bảo quyền và nghĩa vụ pháp lý rõ ràng cho bên thuê.

Thứ ba, dự án đầu tư có sử dụng đất điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết. Trong trường hợp dự án đầu tư có sử dụng đất mà điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết theo quy định của pháp luật về xây dựng, hoặc trường hợp chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất thực hiện dự án nhưng có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục cấp mới sổ đỏ, sổ hồng.

Thứ tư, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng…) mà trước đó Giấy chứng nhận chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, thì phải thực hiện cấp mới Giấy chứng nhận để cập nhật đầy đủ cả đất và tài sản trên đất.

Thứ năm, thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc lại. Việc đo đạc lập bản đồ địa chính mới có thể dẫn đến thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất như vị trí, hình thể, diện tích. Bên cạnh đó, trường hợp thay đổi diện tích đất ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024 cũng thuộc diện bắt buộc cấp mới Giấy chứng nhận.

Thứ sáu, Giấy chứng nhận cũ không còn dòng trống để xác nhận biến động. Đối với các trường hợp đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để ghi nhận thay đổi, hoặc người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận, thì cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện cấp mới thay vì chỉnh lý trên sổ cũ.

THỜI GIAN CẤP SỔ ĐỎ LẦN ĐẦU ĐƯỢC QUY ĐỊNH THẾ NÀO?

Bên cạnh việc làm rõ các trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận, quy định về thời gian giải quyết thủ tục cũng là nội dung được người dân đặc biệt quan tâm.

Theo khoản 1 Mục II Phần A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian thực hiện các thủ tục được quy định cụ thể, rõ ràng hơn so với trước đây.

Cụ thể, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày làm việc. Sau khi hoàn tất đăng ký, thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 3 ngày làm việc.

Như vậy, tổng thời gian thực hiện toàn bộ quy trình từ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu đến khi được cấp sổ đỏ, sổ hồng không quá 20 ngày làm việc. Đây được xem là bước cải cách thủ tục hành chính quan trọng, góp phần rút ngắn thời gian chờ đợi cho người dân.

Đối với trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận, thời gian giải quyết cũng được phân định rõ theo từng loại giao dịch. Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không theo phương án dồn điền, đổi thửa; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất thì thời gian giải quyết không quá 8 ngày làm việc. Một số trường hợp đặc thù theo Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP có thể kéo dài tối đa 10 ngày hoặc 20 ngày làm việc tùy tính chất hồ sơ.

Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cũng được quy định chặt chẽ tại khoản 6 Mục I Phần A Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

Theo đó, cơ quan tiếp nhận và giải quyết hồ sơ có trách nhiệm đảm bảo đúng thời hạn theo quy định. Trường hợp chậm trả kết quả, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo bằng văn bản, qua phương tiện điện tử hoặc tin nhắn SMS, nêu rõ lý do chậm trễ cho người yêu cầu đăng ký.

Ngoài ra, nếu người dân nộp hồ sơ dưới dạng bản sao hoặc bản số hóa, thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính, người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ theo quy định, trừ một số loại giấy tờ đặc thù như giấy phép xây dựng, quyết định phê duyệt dự án đầu tư, quyết định đầu tư, giấy chứng nhận đầu tư hoặc các quyết định phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết.

Việc nắm rõ các quy định mới, đặc biệt là 6 trường hợp bắt buộc cấp mới sổ đỏ, sổ hồng từ năm 2026, sẽ giúp người dân và doanh nghiệp chủ động hơn trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ về đất đai, hạn chế rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi chính đáng của mình.

(Nguồn: Thương Gia)