Những yếu tố âm thầm khiến thị trường thuê nhà ở Cộng hòa Séc ngày càng khó tiếp cận

Bạn làm mới tin đăng mới được đăng cách đây bốn tiếng, nhưng đã có mười hai người hỏi thuê. Đây không phải do bạn xui xẻo. Đây là thị trường thuê nhà ở Séc năm 2026.

Hiện có hơn 1,3 triệu hộ gia đình đang thuê nhà tại Séc, chiếm hơn 21% dân số, theo Cục Thống kê Séc. Tỷ lệ này đang tăng trở lại sau một thời gian dài suy giảm. Nhưng điều thay đổi quan trọng hơn không phải là con số — mà là việc thuê nhà hiện nay thực sự đã trở thành như thế nào.

Cả hai cánh cửa đều đang hẹp lại

Để hiểu thị trường thuê nhà, trước tiên cần hiểu vì sao ngày càng nhiều người buộc phải bước vào thị trường này.

Việc mua nhà đang dần vượt khỏi khả năng của một bộ phận lớn dân số. Giá căn hộ ở Praha đã tăng gấp ba lần trong mười năm qua — từ khoảng 56.000 korun/m² năm 2015 lên hơn 176.000 korun hiện nay. Trong khi đó, mức lương không tăng kịp.

Ngay cả các hộ gia đình thu nhập trung bình hiện nay thường cũng cần hai nguồn thu nhập, hỗ trợ tài chính từ cha mẹ hoặc tài sản thừa kế mới đủ điều kiện vay mua nhà.

Các căn hộ mới ngày càng nhỏ hơn

Các chủ đầu tư đã chuyển mạnh sang xây dựng căn hộ nhỏ do người mua muốn giảm gánh nặng thế chấp. Một căn studio mới ở Praha hiện có giá khởi điểm khoảng 5,5 triệu korun; còn căn hộ đủ cho gia đình thường vượt quá 16 triệu korun. Vì vậy, studio và căn hộ một phòng ngủ hiện chiếm phần lớn các dự án mới.

Diện tích căn hộ cũng đang thu hẹp. Ông Lukáš Madera từ Skanska cho biết: “Năm năm trước, căn hộ một phòng rộng 40 m² vẫn còn phổ biến. Giờ đây, diện tích thường chỉ khoảng 30 m².”

Đối với người thuê, điều này quan trọng vì nguồn cung mới trên thị trường ngày càng phản ánh khả năng chi trả bị hạn chế thay vì nhu cầu nhà ở thực tế — nghĩa là những căn hộ được xây không hẳn là nơi mọi người muốn sống lâu dài.

Một phần ba căn hộ mới không chạm đến tay bạn

Ngay cả số căn hộ được xây dựng cũng thường bị “hấp thụ” trước khi xuất hiện công khai trên thị trường.

Theo ước tính trong ngành, khoảng từ một phần ba đến hai phần năm số căn hộ mới trong các dự án lớn ở Praha được mua như tài sản đầu tư. Các công ty cho thuê chuyên nghiệp quy mô lớn cũng đang mở rộng nhanh chóng, đặc biệt tại Praha, nơi hàng nghìn căn hộ đã được quản lý theo mô hình chuyên nghiệp.

Điều này không hẳn là tin xấu với người thuê: các công ty quản lý chuyên nghiệp thường cung cấp hợp đồng chuẩn hóa hơn và bảo trì tốt hơn. Nhưng nó cũng có nghĩa là một phần đáng kể nhà ở mới đã được “đặt chỗ” trước khi người thuê bình thường kịp nhìn thấy tin đăng.

Vì sao có tới 25 người cạnh tranh cho căn hộ của bạn?

Nhu cầu thuê nhà mạnh nhất tại Praha và Brno, nơi việc làm và nhu cầu di chuyển lao động tiếp tục thu hút dân cư.

Theo dữ liệu từ Bezrealitky, trung bình hiện có khoảng 25 người phản hồi cho mỗi tin đăng cho thuê, và căn hộ tại các thành phố lớn chỉ tồn tại trên thị trường khoảng 22–33 ngày — giảm mạnh so với khoảng 50 ngày vào năm 2020.

Điều này làm thay đổi hoàn toàn cách săn nhà. Có tiền thôi không còn đủ. Bạn còn phải phản ứng thật nhanh, liên hệ ngay lập tức và thường phải đưa ra quyết định trong thời gian ngắn hơn mức khiến bạn cảm thấy thoải mái. Với những người chuyển đến từ nước ngoài hoặc phải dùng ngôn ngữ thứ hai, đây là bất lợi rất lớn.

Vì sao hệ thống lại vận hành như vậy?

Nhiều người Tây Âu thuê nhà ở Đức, Áo hay Hà Lan quen với thị trường nơi các công ty cho thuê lớn chiếm ưu thế, hợp đồng được tiêu chuẩn hóa và quyền lợi người thuê được bảo vệ mạnh. Thị trường Séc thì khác — và hiểu điều đó sẽ giúp giải thích tại sao nó lại mang cảm giác như hiện nay.

Hơn 90% nhà cho thuê ở Séc vẫn thuộc sở hữu của các cá nhân riêng lẻ. Đây là di sản trực tiếp từ quá trình tư nhân hóa sau năm 1989, khi nhà ở nhà nước nhanh chóng được chuyển sang tay tư nhân, khiến Séc trở thành một trong những quốc gia có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất châu Âu. Thị trường cho thuê còn lại thì nhỏ, thiếu chuyên nghiệp và ít được quản lý.

Hiện hệ thống này đang chịu áp lực từ cả hai phía: ngày càng nhiều người cần thuê nhà, nhưng cơ sở hạ tầng cho việc thuê — nguồn cung ổn định, hợp đồng chuẩn hóa, quản lý chuyên nghiệp quy mô lớn — lại không phát triển kịp. Những gì người thuê cảm nhận như một thị trường căng thẳng, nhanh chóng và đôi khi tùy tiện thực chất là đặc điểm cấu trúc của một hệ thống vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.

Điều gì sẽ xảy ra tiếp theo?

Theo Deloitte, từ năm 2021 đến 2025, giá thuê nhà đã tăng 34,4% trên toàn quốc và hơn 50% tại Praha.

Tốc độ tăng ở một số khu vực đã chậm lại, nhưng áp lực về khả năng chi trả vẫn tập trung ở những nơi nhu cầu cao nhất.

Thị trường chưa có dấu hiệu sẽ hạ nhiệt đáng kể. Nhà cho thuê xây dựng chuyên biệt đang tăng lên nhưng rất chậm.

Các công ty cho thuê chuyên nghiệp đang dần thay đổi một phần thị trường, nhưng chưa đủ quy mô để thay đổi mức độ cạnh tranh mà phần lớn người thuê hiện phải đối mặt.

Với bất kỳ ai đang tìm nhà lúc này, thực tế là thời điểm, sự chuẩn bị và tốc độ quan trọng không kém gì ngân sách. Biết mình có thể chi bao nhiêu là cần thiết — nhưng giờ đây như vậy thôi vẫn chưa đủ.