Giá thuê nhà tại Praha đã đạt mức cao kỷ lục trong quý I năm 2026. Dưới đây là phân tích những số liệu mới nhất theo từng loại căn hộ và mức lương cần thiết để có thể chi trả cho chúng.

Giá thuê nhà tại Cộng hòa Séc tiếp tục tăng trong quý I năm 2026, mặc dù mức tăng cụ thể còn tùy thuộc vào nguồn dữ liệu được sử dụng.

Hai chỉ số được theo dõi nhiều nhất hiện đưa ra những kết quả khác nhau, và khoảng cách giữa chúng phản ánh sự phức tạp thực sự của thị trường, vốn khác biệt đáng kể giữa các thành phố, khu dân cư và loại hình căn hộ.

Điều mà cả hai nguồn đều thống nhất là xu hướng theo năm: giá thuê hiện cao hơn đáng kể so với 12 tháng trước và nhu cầu vẫn ở mức mạnh. Đối với những ai đang cố gắng hiểu thị trường này, dưới đây là phần giải thích về các số liệu, tiếp theo là phân tích thực tế về chi phí thuê nhà tại Praha hiện nay và mức lương cần có để chi trả.

Cuộc chiến giữa các chỉ số và ý nghĩa của nó đối với người đi thuê

Chỉ số thuê nhà Deloitte: Theo dõi giá thuê được đăng quảng cáo trên toàn Cộng hòa Séc. Trong quý I năm 2026, chỉ số này ghi nhận mức tăng 2,1% so với quý trước, với giá trung bình toàn quốc đạt mức cao kỷ lục mới là 340 korun/m².

Chỉ số Bezrealitky.cz: Theo dõi các giao dịch thuê trực tiếp giữa chủ nhà và người thuê. Phân tích của họ cho thấy giá thuê giao dịch thực tế giảm 2% so với quý trước. Tuy nhiên, tính theo năm, Bezrealitky ghi nhận mức tăng tới 13%, với giá trung bình đạt 365 korun/m².

Tại sao lại có sự khác biệt? Deloitte xem xét các tin đăng của các công ty môi giới, thường thuộc phân khúc cao hơn, trong khi Bezrealitky phản ánh các giao dịch trực tiếp giữa cá nhân với nhau. Khi có nhiều căn hộ giá rẻ ở vùng ven được đăng trên Bezrealitky, mức giá trung bình hàng quý của họ có thể tạm thời giảm xuống, mặc dù xu hướng dài hạn vẫn là giá thuê rất đắt đỏ.

Deloitte theo dõi giá thuê được chào trên thị trường – tức mức giá mà chủ nhà đăng tin – chứ không nhất thiết là mức giá cuối cùng được thỏa thuận. Giá thuê thực tế thường thấp hơn một chút và khác biệt đáng kể giữa các quận.

Điều này có ý nghĩa gì đối với người thuê nhà?

Nếu bạn đang tìm một căn hộ mới xây, hiện đại hoặc thuê thông qua công ty môi giới, thì chỉ số của Deloitte là cơ sở tham khảo phù hợp. Nếu bạn đang tìm thuê trực tiếp từ chủ nhà qua các nền tảng trực tuyến, hãy tham khảo số liệu của Bezrealitky, nhưng cần nhớ rằng mức tăng giá mạnh theo năm cho thấy bạn đang cạnh tranh với rất nhiều người thuê khác muốn tránh phí môi giới.

Dựa trên mức trung bình của Praha trong quý I năm 2026 là 466 korun/m², giá thuê đối với các loại căn hộ phổ biến như sau:

• Studio (30 m²): khoảng 14.000 korun/tháng
• Căn hộ 1 phòng ngủ / 2+kk (45 m²): khoảng 21.000 korun/tháng
• Căn hộ 2 phòng ngủ / 2+1 (65 m²): khoảng 30.300 korun/tháng
• Căn hộ gia đình 2 phòng ngủ / 3+kk (75 m²): khoảng 35.000 korun/tháng

Tuy nhiên, vị trí vẫn là yếu tố quyết định giá quan trọng nhất. Các quận trung tâm có giá cao hơn đáng kể. Tại Praha 1, giá trung bình là 505 korun/m², khiến một căn hộ 1 phòng ngủ tiêu chuẩn có giá khoảng 22.700 korun/tháng. Ngược lại, ở các quận ngoại thành, giá khoảng 400 korun/m², nên cùng một loại căn hộ có thể chỉ khoảng 18.000 korun/tháng.

Tại những khu vực trung tâm đắt đỏ như Praha 1, nơi giá trung bình là 505 korun/m², một gia đình muốn thuê căn hộ hai phòng ngủ rộng 85 m² sẽ phải trả gần 43.000 korun/tháng, chưa bao gồm chi phí điện nước và dịch vụ.

Điều này cho thấy rõ áp lực tài chính ngày càng lớn đang đẩy các gia đình có con ra khỏi khu vực trung tâm thành phố, bởi một căn hộ tương tự ở ngoại thành Praha chỉ khoảng 34.000 korun/tháng.

Ai đang chịu ảnh hưởng nhiều nhất?

Những hộ gia đình bị ảnh hưởng nặng nề nhất trong năm 2026 là những người có ít khả năng xoay xở nhất. Những người thuê có thu nhập thấp đã sống trong cùng một căn hộ từ năm năm trở lên đang phải đối mặt với thực tế khó khăn.

Nhiều người đang chứng kiến chủ nhà tăng giá thuê mạnh để bắt kịp lạm phát, khiến họ phải lựa chọn giữa việc chấp nhận mức tăng giá hoặc bước vào một thị trường thuê nhà cạnh tranh khốc liệt, nơi giá thuê được chào cao hơn nhiều so với mức họ đang trả.

Áp lực này ảnh hưởng đặc biệt mạnh đến các gia đình đang mở rộng. Tại Praha, việc chuyển từ căn hộ 2+kk (một phòng ngủ) sang 3+kk (căn hộ gia đình hai phòng ngủ) để có thêm chỗ cho một đứa trẻ không còn là bước nâng cấp đơn giản nữa mà đã trở thành một trở ngại tài chính lớn.

Dấu hiệu chạm trần

Mặc dù giá thuê tăng theo năm, Bezrealitky.cz cho biết giá chào thuê dường như đã bắt đầu ổn định trong những tháng đầu năm 2026.

Điều này cho thấy tốc độ tăng giá thuê có thể đã chạm đến giới hạn mà các hộ gia đình có thể chịu đựng được. Theo Hendrik Meyer, người đứng đầu tập đoàn bất động sản EHS – đơn vị sở hữu Bezrealitky.cz – giá thuê có thể duy trì tương đối ổn định trong mùa hè mặc dù nhu cầu vẫn ở mức cao.

Điều này phù hợp với dữ liệu của Cơ quan Thống kê Séc (CZSO), cho thấy người thuê hiện đang dành hơn 30% thu nhập ròng cho chi phí nhà ở – mức mà đối với nhiều hộ gia đình đã là giới hạn thực tế về khả năng chi trả.

Để duy trì chi phí nhà ở dưới ngưỡng 30% thu nhập theo tiêu chuẩn của CZSO, đây là mức lương ròng hàng tháng cần thiết cho các loại căn hộ phổ biến tại Praha năm 2026 (đã bao gồm gói chi phí điện nước và dịch vụ khoảng 4.500 korun/tháng):

Thực tế giữa tiền thuê và thu nhập

• Căn hộ một phòng ngủ cơ bản ở ngoại thành (tổng chi phí 22.500 korun): cần mức lương ròng cá nhân 75.000 korun/tháng.
• Căn hộ 2+kk ở khu vực thuận tiện (tổng chi phí 26.500 korun): cần mức lương ròng cá nhân 88.300 korun/tháng.
• Căn hộ gia đình tiêu chuẩn (tổng chi phí 35.500 korun): cần tổng thu nhập ròng của hộ gia đình là 118.330 korun/tháng.

Các con số này được tính toán để duy trì chi phí nhà ở dưới ngưỡng 30% theo dữ liệu cơ sở từ Chỉ số Thuê nhà Deloitte quý I năm 2026.

Praha và bức tranh khu vực

Giá thuê khác biệt đáng kể giữa các vùng trong cả nước. Praha vẫn là thị trường đắt đỏ nhất với khoảng cách lớn, tiếp theo là Brno. Tuy nhiên, dữ liệu từ cả Deloitte và Bezrealitky cho thấy các thành phố như Liberec, Plzeň và České Budějovice đang ghi nhận tốc độ tăng giá thuê nhanh nhất trong những quý gần đây.

Sự khác biệt giữa các khu vực phản ánh tình hình thị trường lao động địa phương, nguồn cung nhà ở mới (hoặc sự thiếu hụt của nó) và mức độ tham gia khác nhau của các chủ nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Tại các thành phố nhỏ, thị trường vẫn chủ yếu do các chủ nhà cá nhân nắm giữ, điều này dẫn đến sự biến động giá lớn hơn và các điều khoản thuê nhà ít được chuẩn hóa hơn.

Người thuê nhà có thể kỳ vọng điều gì trong thời gian tới

Báo cáo Xu hướng 2026 của ARTN dự báo rằng thị trường nhà cho thuê sẽ tiếp tục hấp thụ nhu cầu từ những người không thể mua nhà, khiến tỷ lệ lấp đầy tiếp tục ở mức cao và tạo áp lực tăng giá thuê tại những khu vực thiếu nguồn cung.

Đối với người thuê, điều đó có nghĩa là cơ hội đàm phán được những điều khoản thuê có lợi có thể đang ngày càng thu hẹp. Việc hiểu rõ chủ nhà được phép tính những khoản phí nào và trong những điều kiện nào họ có thể tăng giá thuê vẫn là điều rất quan trọng (chủ đề này sẽ được đề cập trong bài viết tiếp theo).

(Theo expats)