Thị trường bất động sản ở Praha không chỉ trở nên đắt đỏ hơn vào năm 2025, mà còn mang lại một số kết quả bất ngờ. Những khu phố từng được coi là tương đối phải chăng giờ đã bắt đầu đuổi kịp các khu vực đắt đỏ hơn, trong khi một số căn hộ sang trọng đã phá vỡ kỷ lục bán, với giá trên 100 triệu korun.

Phân tích danh sách trên nền tảng bất động sản Sreality do Deník N thực hiện cho thấy các khu phố giá phải chăng đang nhanh chóng thu hẹp khoảng cách với các khu vực cao cấp. Seznam Zprávy gần đây cũng nêu bật những giao dịch đắt nhất trong năm, bao gồm các căn hộ sang trọng phá kỷ lục với mức giá trên 100 triệu korun.

Vào năm 2026, thành phố Praha đang biến các khu đất công nghiệp cũ thành những cơ hội nhà ở cao cấp nhanh hơn bao giờ hết. Nhưng sự chuyển dịch này có ý nghĩa gì đối với những người đang tìm kiếm nhà ở giá phải chăng tại thủ đô Cộng hòa Séc?

Hiệu ứng Žižkov

Một khu vực cụ thể cho thấy sự thay đổi rõ rệt trên thị trường nhà ở Praha. Deník N tiết lộ rằng một căn hộ rộng 70 mét vuông (m²) ở Žižkov hiện có giá gần như tương đương (9,95 triệu korun) với khu vực Vršovice, mà tờ báo gọi là “Paris của Praha” và được coi là “đáng giá về mặt lợi nhuận.”

Deník N chỉ ra rằng căn hộ 70 m² ở Žižkov hiện có giá gần bằng với Vršovice lân cận, một khu phố bohemian nổi tiếng với văn hóa quán cà phê và được mệnh danh là “Paris của Praha.” Sự hội tụ này đánh dấu một bước ngoặt đáng kể: Žižkov, vốn lâu nay được coi là bình dân và thô sơ hơn, đang bắt kịp khu vực láng giềng sành điệu hơn.

Nguyên nhân là nhờ các dự án nhà ở và thương mại: “Žižkov đang bắt kịp Vršovice vì các khu đất công nghiệp cũ đang được xây dựng… các căn hộ mới luôn kéo giá các căn hộ cũ tăng lên,” Hana Kontriš, quản lý dịch vụ ngành tại Seznam.cz, nói với Deník N.

Để hiểu quy mô hiện tại của thị trường, dưới đây là 10 khu vực có giá trung bình của căn hộ 70 m² đạt mức cao nhất trong năm nay:

1.Malá Strana – 16,13 triệu korun

Khu vực này, gần như toàn bộ nằm ở Praha 1, có các căn hộ đắt nhất trung bình tại thủ đô và sở hữu một trong những bất động sản đắt giá nhất cả nước. Giá thuê ở khu vực này cũng rất cao: Chỉ số Deloitte Real mới nhất cho thấy một căn hộ 70 m² ở Prague 1 sẽ có giá thuê khoảng 33.880 korun mỗi tháng.

2. Phố Cổ (Staré Město) và Josefov – 14,99 triệu korun

Hai khu vực này, cũng thuộc Praha 1, sở hữu hai bất động sản đắt nhất Cộng hòa Séc. Một căn hộ 238 m² ở Josefov trên phố Valentinská đã được bán với mức kỷ lục 112 triệu korun vào năm ngoái, mức giá cao nhất từng được ghi nhận tại nước này. Giao dịch này phản ánh điều mà Seznam Zprávy mô tả là một “cơn bão hoàn hảo”: “Sự kết hợp giữa các tòa nhà lịch sử, vị trí đặc biệt… và nguồn cung hạn chế khiến nơi đây luôn có giá bất động sản cao nhất trên thị trường.” Với chỉ vài bất động sản được rao bán mỗi năm trong Khu phố Do Thái lịch sử, các căn hộ siêu sang ở đây có giá ngang ngửa với các thủ đô ở Tây Âu.

3. Nové Město – 12,75 triệu korun

Giá bất động sản cao ở Nová Město được thúc đẩy bởi vị trí của nó nằm trong hai quận đắt đỏ nhất Praha: Praha 1 và 2. Giá thuê quanh khu vực này cũng rất cao: Chỉ số Deloitte Real cho thấy các căn hộ ở Praha 2 là đắt nhất thành phố về thuê, với mức trung bình hàng tháng là 34.510 korun.

4. Vinohrady – 12,69 triệu korun

Chiếm phần lớn khu vực động 2, Vinohrady – nơi có nhiều người nước ngoài sinh sống – có giá trung bình cho các căn hộ cỡ vừa khoảng 10 triệu korun. Vinohrady cũng sở hữu bất động sản đắt thứ năm cả nước, nằm trên phố Jana Masaryka.

Sự phổ biến của khu vực này với người thuê, bao gồm nhiều người nước ngoài, đã đẩy giá thuê vượt qua cả bảng xếp hạng giá mua, khi các chủ nhà tận dụng nhu cầu ổn định đối với các căn hộ có nội thất sẵn.

5. Dejvice – 11,64 triệu korun

Khu vực Praha 6 này, cũng được nhiều người nước ngoài ưa chuộng, là nơi có một bất động sản lọt top 10 căn hộ đắt nhất được bán tại Cộng hòa Séc vào năm 2025. Theo Chỉ số Metro được công bố năm ngoái, các căn nhà gần ga tàu điện ngầm Dejvice có giá cao hơn so với các khu vực Můstek hay Muzeum.

6. Karlín – 11,63 triệu korun
Trước đây là khu công nghiệp, nay trở thành trung tâm văn phòng, Karlín đã được biến đổi nhờ nhiều làn sóng phát triển thương mại và nhà ở, đẩy giá bất động sản ở Prague 8 tăng vọt. Các dự án như cây cầu mới nối Karlín với Holešovice, cộng đồng trên đảo Rohan và Florenc 21 hứa hẹn duy trì đà tăng trưởng.

7. Bubeneč – 11,61 triệu korun

Nằm giữa Praha 6 và Praha 7, Bubeneč được hưởng lợi từ vị trí giữa khu Dejvice cao cấp và trung tâm thành phố. Việc biến đổi ga tàu Praha‑Bubeneč cũ thành trung tâm văn hóa đã tăng thêm sức hấp dẫn cho khu dân cư xanh mát này.

8. Holešovice – 11,37 triệu korun

Là tân binh trong danh sách các khu vực đắt đỏ nhất Praha, sự thăng hạng của Holešovice là nhờ các dự án xây dựng nhà ở mạnh mẽ. “Holešovice hiện đang gia nhập các địa điểm truyền thống đắt đỏ, chủ yếu nhờ vào việc xây dựng nhiều căn hộ mới,” Kontriš giải thích. Ga tàu Praha-Bubny mới, một điểm dừng tương lai trên tuyến đường sắt ra Sân bay Praha, đã khiến khu vực Praha 7 trở nên đặc biệt hấp dẫn với người mua.

9. Smíchov – 10,80 triệu korun

Một dự án phát triển brownfield lớn, Smíchov City ở Praha 5, sẽ bổ sung hơn 10.000 cư dân mới và 9.000 việc làm, giúp nâng giá căn hộ trong khu vực. Terminal Smíchov sắp tới cũng sẽ cải thiện kết nối giao thông công cộng và trở thành trung tâm giao thông lớn nhất của thủ đô.

10. Podolí – 10,43 triệu korun

Khu vực Praha 4 này, chứa công viên Žluté lázně bên sông Vltava, đặc biệt có bốn trong mười bất động sản đắt nhất Cộng hòa Séc được bán năm 2025, ba trong số đó nằm trong tòa tháp “V” của khu vực. Cây cầu Dvorecký sắp tới, nối Podolí với Praha 5, có thể tiếp tục đẩy giá bất động sản tăng cao hơn.

Mua nhà ở đâu rẻ hơn?

Người mua tìm kiếm mức giá tương đối phải xem xét khu Černý Most, nơi một căn hộ 70 m² trung bình có giá 7,62 triệu korun, chưa bằng một nửa so với giá bất động sản ở Phố Cổ. Các khu Řepy (Praha 6) và Háje (Praha 11) cũng mang lại giá trị tương tự. Tuy nhiên, ngay cả ở các quận “rẻ” của Praha, giá cả vẫn phản ánh vị thế của thủ đô như thị trường nhà ở đắt đỏ nhất Trung Âu.

(Theo expats)