Từ những hạng mục cải tạo chưa được cấp phép đến các con đường dẫn vào bất động sản nhưng không có quyền tiếp cận hợp pháp, người mua nước ngoài cần kiểm tra nhiều hơn những gì họ nhìn thấy trong buổi xem nhà.

Mua một bất động sản không chỉ đơn giản là tìm được vị trí phù hợp, mức giá hợp lý hay một ngôi nhà khiến bạn cảm thấy ưng ý.

Một câu hỏi mà nhiều người mua nước ngoài thường bỏ qua, đó là bạn thực sự đang mua cái gì?

Từ quyền sở hữu tư nhân, căn hộ hợp tác xã, quyền sở hữu chung trong tòa nhà cho đến những hạn chế pháp lý tiềm ẩn, hình thức pháp lý của một bất động sản có thể ảnh hưởng đáng kể đến các quyền mà người mua được hưởng. Tuy nhiên, quyền sở hữu mới chỉ là bước đầu tiên.

Trước khi ký hợp đồng mua bán, người mua cũng cần đặt ra một câu hỏi quan trọng khác: Liệu bạn có thực sự được sử dụng bất động sản theo đúng mục đích mà mình mong muốn hay không?

Một bất động sản có thể trông hoàn hảo trong buổi xem nhà nhưng lại đi kèm với những hạn chế mà người mua không dễ nhận ra cho đến sau khi hoàn tất giao dịch.
Việc cải tạo có thể chưa được cơ quan chức năng phê duyệt. Đường dẫn vào nhà có thể không có quyền tiếp cận hợp pháp. Một khu đất rộng cũng có thể bị giới hạn về những gì được phép xây dựng. Những vấn đề này thường không thể nhận thấy khi đi xem nhà, nhưng về sau có thể trở thành những rắc rối tốn kém.

Sau khi trao đổi với các chuyên gia bất động sản, luật sư và các chuyên gia trong lĩnh vực nhà đất, dưới đây là một số vấn đề người mua nên kiểm tra trước khi quyết định giao dịch.

Kiểm tra xem bất động sản có khớp với hồ sơ pháp lý chính thức hay không

Một trong những sai lầm lớn nhất mà người mua có thể mắc phải là cho rằng những gì họ nhìn thấy khi đi xem nhà hoàn toàn trùng khớp với hồ sơ pháp lý chính thức.
Qua nhiều năm, bất động sản có thể đã được sửa chữa hoặc cải tạo theo những cách không được cập nhật trong hồ sơ. Điều này có thể bao gồm việc tháo dỡ hoặc xây thêm tường, di dời nhà bếp hoặc phòng tắm, xây thêm phần mở rộng, chuyển đổi công năng của các không gian hoặc thay đổi cách bố trí bên trong.

Một số thay đổi có thể đã được cơ quan chức năng phê duyệt đầy đủ, nhưng cũng có những thay đổi thì không. Đây là vấn đề quan trọng vì nó có thể gây rắc rối về sau nếu bạn muốn bán lại bất động sản, xin vay vốn, tiếp tục cải tạo hoặc khi bất động sản bị cơ quan chức năng kiểm tra.

Trước khi mua, hãy kiểm tra xem những hạng mục cải tạo trước đây đã được cơ quan chức năng phê duyệt hợp pháp hay chưa và liệu hồ sơ pháp lý có phản ánh đúng hiện trạng hiện tại của bất động sản hay không.

Đảm bảo bạn có quyền tiếp cận bất động sản một cách hợp pháp

Việc có một con đường hoặc lối xe vào trên thực tế không đồng nghĩa với việc bạn có quyền hợp pháp để sử dụng nó. Điều này đặc biệt quan trọng đối với nhà ở vùng nông thôn, nhà nghỉ cuối tuần (chata) và các khu đất.

Nếu bất động sản của bạn không kết nối trực tiếp với đường công cộng, bạn có thể cần có quyền địa dịch (věcné břemeno) cho phép đi qua phần đất của người khác để tiếp cận bất động sản.

Nếu không có quyền tiếp cận hợp pháp, người mua sau này có thể gặp khó khăn khi xin vay thế chấp, xin giấy phép xây dựng, kết nối các dịch vụ hạ tầng như điện, nước hoặc khi muốn bán lại bất động sản.

Một người hàng xóm có thể cho phép bạn đi qua đất của họ hôm nay, nhưng sau này lại phản đối khi bạn muốn thực hiện những thay đổi như lắp đặt các đường kết nối điện, nước hoặc hạ tầng kỹ thuật khác.

Ông Petr Janoszek, môi giới bất động sản được chứng nhận theo tiêu chuẩn ISO của RE/MAX, cảnh báo người mua không nên dựa vào những thỏa thuận mang tính không chính thức. Một thỏa thuận bằng lời nói với hàng xóm là không đủ. Quyền tiếp cận bất động sản cần phải được bảo đảm bằng cơ sở pháp lý.

Ông cũng lưu ý rằng quyền tiếp cận không chỉ là vấn đề pháp lý mà còn là vấn đề thực tế: “Hãy cẩn thận, lối vào có thể cách bất động sản tới nửa kilomet, và bạn sẽ phải kéo hành lý băng qua phần đất của người khác để đến được nhà mình.”

Ông Janoszek khuyến nghị nên đưa điều khoản vào hợp đồng mua bán, quy định rằng giao dịch chỉ có hiệu lực khi quyền tiếp cận hợp pháp với đường công cộng được đảm bảo.

Những thuật ngữ quan trọng trong lĩnh vực bất động sản tại Cộng hòa Séc

Kolaudace – Giấy chứng nhận nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng, xác nhận rằng công trình hoặc hạng mục cải tạo đáp ứng các yêu cầu pháp lý và được phép sử dụng đúng mục đích.

Územní plán – Quy hoạch sử dụng đất, quy định những loại công trình được phép xây dựng và mục đích sử dụng đất tại từng khu vực.

Věcné břemeno – Quyền địa dịch, tức quyền hợp pháp cho phép một người sử dụng tài sản của người khác cho một mục đích nhất định, chẳng hạn như đi qua để tiếp cận đường công cộng hoặc lắp đặt, vận hành các hệ thống hạ tầng.

Ochranné pásmo – Khu vực bảo vệ xung quanh các công trình hạ tầng như đường ống dẫn khí, lưới điện hoặc hệ thống cấp nước, nơi việc xây dựng có thể bị hạn chế.

Katastr nemovitostí – Cơ quan Đăng ký Bất động sản của Cộng hòa Séc, nơi lưu trữ thông tin về quyền sở hữu, ranh giới, quyền địa dịch và các thông tin pháp lý khác liên quan đến bất động sản.

Černá stavba – Công trình xây dựng trái phép, được xây dựng mà không có các giấy phép hoặc phê duyệt cần thiết theo quy định của pháp luật.

Xác minh hệ thống hạ tầng trước khi mua

Một bất động sản ở khu vực hẻo lánh có thể mang lại nhiều không gian hơn, sự riêng tư và cảm giác gần gũi với thiên nhiên. Tuy nhiên, nó cũng có thể đi kèm với những trách nhiệm mà người mua rất dễ bỏ qua khi đi xem nhà.

Trước khi mua, hãy kiểm tra xem bất động sản đã được kết nối với các hạ tầng thiết yếu như điện, nước, hệ thống thoát nước và hệ thống sưởi hay chưa.

Nếu khu vực đó chưa có hạ tầng công cộng, bạn có thể phải sử dụng các giải pháp thay thế như giếng nước riêng, bể tự hoại hoặc hệ thống sưởi độc lập. Những giải pháp này vẫn có thể đáp ứng nhu cầu sử dụng, nhưng cũng đi kèm với các yêu cầu về bảo trì và nghĩa vụ pháp lý riêng.

Đừng cho rằng chỉ vì hạ tầng kỹ thuật đã có ở gần đó thì việc kết nối sẽ dễ dàng. Bạn có thể cần phải có sự đồng ý của các chủ đất liền kề hoặc được đơn vị cung cấp dịch vụ chấp thuận trước khi được phép đấu nối.

Lưu ý đến các khu vực bảo vệ hạ tầng kỹ thuật

Các công trình hạ tầng cũng có thể ảnh hưởng đến bất động sản ngay cả khi chúng không được kết nối trực tiếp với tài sản đó. Các công trình như đường ống dẫn khí, lưới điện, hệ thống cấp nước và cáp viễn thông thường có khu vực bảo vệ (ochranná pásma) bao quanh. Trong những khu vực này, việc xây dựng hoặc thực hiện các thay đổi đối với bất động sản có thể bị hạn chế hoặc thậm chí không được phép. Thách thức là những hạn chế này không phải lúc nào cũng được thể hiện rõ trong Sổ Đăng ký Bất động sản (Katastr nemovitostí).

Một khu đất có thể trông đủ rộng để thực hiện kế hoạch của bạn, nhưng khi tính đến các khu vực bảo vệ hạ tầng, yêu cầu về quyền tiếp cận và những hạn chế khác, diện tích thực tế có thể xây dựng được sẽ nhỏ hơn rất nhiều.

Đảm bảo ranh giới bất động sản đúng với thực tế

Sổ Đăng ký Bất động sản (Katastr nemovitostí) là hồ sơ chính thức ghi nhận ranh giới của bất động sản. Tuy nhiên, người mua không nên mặc nhiên cho rằng thông tin trong đó luôn phản ánh chính xác hiện trạng thực tế.

Sự sai lệch có thể xảy ra do các phương pháp đo đạc từ trước đây, sai sót trong quá trình chuyển đổi dữ liệu hoặc những thay đổi đã được thực hiện nhưng chưa từng được cập nhật chính thức vào hồ sơ.

Trước khi mua, hãy đối chiếu hồ sơ chính thức với hiện trạng của bất động sản. Kiểm tra xem hàng rào có được dựng đúng vị trí hay không, các công trình hiện có đã được ghi nhận trong hồ sơ chưa và liệu hàng xóm có đang sử dụng bất kỳ phần đất nào thuộc bất động sản hay không.

Người mua cũng cần lưu ý đến các “công trình xây dựng trái phép” (černá stavba), tức những công trình tồn tại trên thực tế nhưng được xây dựng mà không có các giấy phép hoặc phê duyệt cần thiết. Đó có thể là gara, phần mở rộng của ngôi nhà, công trình trong vườn hoặc các hạng mục xây dựng bổ sung khác.

Việc xử lý một công trình xây dựng trái phép sau khi mua có thể khiến chủ sở hữu phải thực hiện thêm nhiều thủ tục hành chính, phát sinh chi phí ngoài dự kiến, kéo dài thời gian xử lý và trong một số trường hợp thậm chí còn buộc phải tháo dỡ công trình.

Còn đối với căn hộ thì sao?

Đối với người mua căn hộ, một số vấn đề nêu trên có thể không quá liên quan. Tuy nhiên, nguyên tắc chung vẫn không thay đổi: những gì bạn nhìn thấy không phải lúc nào cũng phản ánh đầy đủ tình trạng pháp lý của bất động sản.

Như đã đề cập trong phần đầu của loạt bài này, người mua cần kiểm tra xem các hồ sơ pháp lý chính thức có phù hợp với căn hộ mà họ định mua hay không.

Điều này bao gồm việc xác nhận rằng mọi hạng mục cải tạo hoặc thay đổi đã được cơ quan chức năng phê duyệt hợp lệ, đồng thời bảo đảm tình trạng pháp lý của căn hộ phù hợp với mục đích sử dụng thực tế của nó.

Trước khi ký hợp đồng: Danh sách những điều cần kiểm tra đối với bất động sản

• Hồ sơ pháp lý chính thức có khớp với hiện trạng của bất động sản hay không?
• Các hạng mục cải tạo và sửa chữa trước đây đã được cơ quan chức năng phê duyệt đầy đủ chưa?
• Quy hoạch sử dụng đất có cho phép bạn thực hiện kế hoạch của mình hay không?
• Các dự án xây dựng lân cận trong tương lai có thể ảnh hưởng đến bất động sản không?
• Bạn có quyền tiếp cận bất động sản một cách hợp pháp hay không?
• Các hạ tầng thiết yếu như điện, nước... đã có sẵn và có thể kết nối hợp pháp hay chưa?
• Các khu vực bảo vệ hạ tầng kỹ thuật có làm hạn chế việc sử dụng hoặc xây dựng trên khu đất không?
• Ranh giới của bất động sản có đúng với hiện trạng thực tế hay không?
• Tất cả các công trình hiện có trên bất động sản đã được cấp phép hợp pháp chưa?

Việc mua bất động sản tại một quốc gia khác đồng nghĩa với việc bạn phải tìm hiểu một hệ thống pháp lý và thủ tục có thể rất khác so với những gì mình đã quen thuộc. Mục đích của việc kiểm tra không phải là để tìm lý do từ bỏ giao dịch, mà là để hiểu rõ chính xác những gì bạn sẽ phải chịu trách nhiệm trước khi đặt bút ký hợp đồng.

(Theo expats)