Lãi suất

Lãi suất thế chấp và ƯU ĐÃI
Lãi suất là một tỷ lệ phần trăm của sự gia tăng của số tiền được vay trong một khoảng thời gian nhất định. Đối với các khoản thế chấp, lãi suất hàng năm được nêu ra ( mỗi năm – viết tắt là pa). Đây là phần thưởng tài chính cho ngân hàng (người cho vay) khi vay tiền. Do được thế chấp bằng bất động sản và do đó đảm bảo an toàn cho khoản vay nên lãi suất cho vay thế chấp thấp hơn so với hầu hết các loại hình cho vay khác.,

Lãi suất của các khoản vay có thế chấp được cố định trong một thời hạn nhất định (thời gian cố định – doba fixace). Trong toàn bộ thời gian cố định, số tiền trả góp của bạn hàng tháng sẽ không thay đổi. Ví dụ, khoảng thời gian cố định lãi suất có thể là 1, 3,5 hoặc 10 năm. Tại một số ngân hàng, bạn cũng có thể tìm thấy các thời gian cố định từ 15 năm trở lên. Tuy nhiên, trong trường hợp này, lãi suất sẽ cao hơn so với các khoản thế chấp có thời hạn cố định 3 hoặc 5 năm. Ngày nay, hầu hết mọi người thường vay thế chấp với thời gian cố định 5 năm. Ví dụ, lãi suất cố định có thể là 2,39% trong 5 năm.

Đối với một số hình thức vay có thế chấp, có thể lựa chọn mức lãi suất thay đổi. Tỷ lệ này không thay đổi tùy ý, mà được liên kết trực tiếp với một trong các tỷ giá liên ngân hàng trên thị trường, ở Cộng hòa Séc thường là tỷ giá liên ngân hàng PRIBOR . Tỉ giá lãi suất thay đổi có thể được, ví dụ, PRIBOR 3M + 1,79% trong thời hạn 3 năm.

Lãi suất vay thế chấp trung bình thường sao chép lãi suất liên ngân hàng trên thị trường với độ trễ phần lớn được xác định bởi thời gian cố định các khoản vay thế chấp .

APR
Khi lựa chọn một khoản thế chấp, cần thiết phải theo dõi không chỉ lãi suất, mà còn cả giá trị của chỉ số APR (tỷ lệ phần trăm hàng năm của chi phí). Chỉ số này giúp ta có thể so sánh nhanh chóng và rất dễ dàng những lợi thế của các khoản vay có thế chấp do các ngân hàng cá nhân cung cấp. Ngoài lãi suất, nó cũng bao gồm các chi phí khác liên quan đến thế chấp – ví dụ, phí ký kết hợp đồng vay, duy trì tài khoản vay, v.v. Tuy nhiên, cũng có những khoản phí có thể không được bao gồm trong APR. Ví dụ, trong trường hợp thế chấp, đây là một khoản chi phí để ước tính giá của một bất động sản hoặc một khoản thanh toán cho văn phòng địa chính. Giá trị APR được cho dưới dạng phần trăm mỗi năm (pa). Theo luật, tất cả các nhà cung cấp dịch vụ thế chấp phải nêu rõ chỉ số APR.

Áp dụng quyền thế chấp
Nếu khách hàng không có khả năng trả nợ, trước hết bên nhận thế chấp chuyển sang bên bảo lãnh. Nếu ngay cả những người bảo lãnh không thể hoàn trả khoản vay thế chấp, quyền thế chấp được áp dụng (nó được chỉ ra trong địa chính bất động sản trong mục dùng tài sản thế chấp) bằng cách tịch thu tài sản đã thế chấp (thường là tịch thu bằng cách bán bất động sản ).

Các hình thức cho vay thế chấp
Vay có thế chấp hiện nay có thể chia thành hai loại cơ bản, tùy theo mục đích sử dụng vốn vay:

• có mục đích – để biết các mục đích chi tiết hơn có thể, xem ở trên trong phần “Mục đích của khoản vay”
• không có mục đích ( thế chấp kiểu Mỹ ) – đây là khoản vay thế chấp không có mục đích. Nó không có hạn chế đối với khách hàng (ngoài việc sử dụng tiền để kinh doanh) về việc sử dụng tiền từ thế chấp vào việc gì. Với khoản vay này, có thể dùng để chi trả cho những thứ có thể di chuyển được, chẳng hạn như ô tô, con cái du học hoặc có thể là một chuyến du lịch vòng quanh thế giới. Thế chấp kiểu Mỹ tuân theo Đạo luật Tín dụng Tiêu dùng.
• Các khoản cho vay có mục đích đặc biệt, trong đó ngân hàng biết khoản vay là tài trợ gì (cho nhà ở), có các điều khoản tốt hơn (lãi suất thấp hơn) so với các khoản cho vay không có mục đích.
• Thế chấp không cần chứng minh thu nhập – những khoản thế chấp này trên thực tế đắt hơn những khoản khác và ngân hàng thường sẵn sàng cho khách hàng vay tối đa từ 50% đến 60% giá của bất động sản.

Thế chấp kiểu Mỹ – Khoản vay thế chấp không cần có mục đích, khi nguồn tài chính không chỉ tập trung vào mục đích gắn liền với bất động sản theo các định nghĩa và điều kiện của khoản vay có mục đích.
Thế chấp kết hợp – một thế chấp kết hợp với bảo hiểm nhân thọ đầu tư – là một loại thế chấp mà khách hàng chỉ trả lãi suất cho ngân hàng thế chấp và “hoàn trả” (đầu tư) phần còn lại vào sản phẩm bảo hiểm nhân thọ . Do đó, khách hàng luôn nợ một số tiền như nhau, đồng thời chịu rủi ro thị trường và đồng thời là rủi ro tín dụng nhất định của công ty bảo hiểm . Loại này giờ đã lỗi thời và hầu như không còn được sử dụng nữa.

Khách hàng nên chuyển sang hình thức thế chấp trả góp theo niên kim cổ điển.
Thế chấp để cho thuê – Trong trường hợp vay mua bất động sản được sử dụng để cho thuê, ngân hàng cho phép quyền chọn Mua để Cho thuê (bao gồm thu nhập từ tiền thuê trong tương lai). Với loại này, có thể bao gồm thu nhập của người nộp đơn từ việc cho thuê trong tương lai, cụ thể là 60% giá thuê thông thường do thẩm định viên bên ngoài của ngân hàng xác định. Đồng thời, một thẩm định viên bên ngoài sẽ đánh giá xem bất động sản ở vị trí nhất định có thể cho thuê được hay không.

Khoản vay thế chấp trước – Khoản vay thế chấp trước là một loại khoản vay tiêu dùng được lập để đầu tư bất động sản. Nó được cấp kết hợp với một khoản vay thế chấp tiếp theo. Cho phép khách hàng tạm thời không có tài sản phù hợp để đảm bảo có một khoản vay thế chấp và những người quan tâm đến việc cung cấp một khoản vay thế chấp để thực hiện kế hoạch đầu tư. Nó thường được sử dụng để trang trải cho khoảng thời gian trước khi căn hộ hợp tác được chuyển sang quyền sở hữu cá nhân, điển hình là thời gian đáo hạn hàng năm. Chủ sở hữu căn hộ hợp tác xã không được sở hữu bất động sản được bảo lãnh mà chỉ có quyền sử dụng căn hộ hợp tác.
Vay Thế chấp với một phần không có mục đích – Thế chấp này là một khoản vay không chỉ có thể được sử dụng để đầu tư vào bất động sản, với một phần có mục đích, và một phần không có mục đích, nhưng phải được kết nối liên quan với bất động sản, ví dụ: tài trợ cho thiết bị nội thất của tài sản, chẳng hạn như đồ nội thất, ánh sáng, v.v.

Thấu chi thế chấp – Khoản vay thế chấp với khuôn khổ mở để có thời hạn dài hạn so với thông lệ thị trường, thường là từ 1 đến 5 năm. Trong thời gian mở khoản vay, khách hàng chỉ phải trả lãi suất. Có thể sử dụng hết khung hình cùng một lúc cũng như chỉ sử dụng một phần của nó. Ngay sau khi hoàn thành, việc hoàn trả lãi và gốc theo niên kim thích hợp sẽ được bắt đầu. Do giá tiền thay đổi theo thời gian trong thời gian cho vay, lãi suất thường gắn với lãi suất ƯU ĐÃI ngắn hạn đến trung hạn (3 tháng đến 3 năm).

Số tiền trả cho lãi suất từ ​​một khoản vay thế chấp, được giảm bớt với tài trợ của nhà nước, có thể được khấu trừ từ cơ sở thuế thu nhập cá nhân, lên tới 300.000 CZK mỗi năm. Điều kiện là khoản vay tín chấp giải quyết được nhu cầu nhà ở của người đó trừ đi lãi.

Ngày nay các khoản vay này hầu hết được cung cấp bởi các ngân hàng và được trung gian bởi các công ty môi giới thế chấp hoặc cố vấn tài chính. Người đầu tư vào một thứ (trong bất động sản), thời gian tồn tại thường vượt quá thời gian hoàn trả.

Tái cấp vốn thế chấp
Tái cấp vốn thế chấp là việc hoàn trả khoản vay cầm cố hiện có (khoản vay bắc cầu) tại một ngân hàng (ngân hàng tiết kiệm) bằng một khoản vay thế chấp mới (khoản vay bắc cầu) từ một ngân hàng khác (ngân hàng tiết kiệm).

Cách thuận lợi nhất để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp là sử dụng quyền chọn để hoàn trả toàn bộ số tiền còn nợ tại thời điểm ấn định lãi suất của khoản vay ban đầu. Điều này có nghĩa là quá trình trả nợ là miễn phí, tức là khách hàng không phải đối mặt với các khoản phạt khi trả nợ trước hạn. Máy tính tái cấp vốn có thể được sử dụng để xác định (lựa chọn) các ngân hàng có lợi hơn.

Các lý do phổ biến nhất để tái cấp vốn cho một khoản thế chấp bao gồm lãi suất không đạt yêu cầu, nhu cầu tăng hoặc trả thêm (trả góp thêm) khoản vay cầm cố, thời gian đáo hạn hoặc số tiền trả góp. Bạn có thể quyết định tái cấp vốn ngay cả khi bạn không hài lòng với các điều khoản khác của hợp đồng.

Cần phải hành động đúng hạn và liên hệ trước với các ngân hàng cho vay thế chấp cạnh tranh. Thời gian lý tưởng để bắt đầu tái cấp vốn và liên hệ với cố vấn tài chính có kinh nghiệm là khoảng 6 tháng trước khi kết thúc việc cố định. Một khách hàng giao dịch tái cấp vốn sẽ hấp dẫn hơn đối với các ngân hàng so với một khách hàng chỉ đăng ký thế chấp. Do đó, các tổ chức tài chính có thể tính đến các yêu cầu cá nhân của khách hàng ngay bây giờ hơn là khi đăng ký khoản vay.

Biên dịch: Ing. Doãn Dân – Tamda Media

Nguồn: https://cs.wikipedia.org/wiki/Hypote%C4%8Dn%C3%AD_%C3%BAv%C4%9Br