Tiết kiệm khó theo kịp giá nhà, người Séc dần mất niềm tin vào giấc mơ sở hữu nhà riêng

Giá bất động sản leo thang, tiền tiết kiệm eo hẹp và chi phí vay thế chấp tăng cao đang khiến người dân Séc phải điều chỉnh kế hoạch nhà ở. Sự phân hóa không chỉ nằm ở lựa chọn mua hay thuê nhà.

Việc tiết kiệm để mua nhà dựa trên giả định rằng đến một thời điểm nào đó, số tiền tích lũy sẽ theo kịp giá bất động sản. Tuy nhiên, một khảo sát mới cho thấy nhiều người tại Séc đang dần mất niềm tin vào khả năng này.

Theo nghiên cứu do Generali Investments CEE đặt hàng, gần 88% số người chưa sở hữu nhà cho rằng việc mua nhà sẽ ngày càng khó khăn hơn. Trong khi đó, 16% người Séc tham gia khảo sát cho biết họ không thể dành dụm bất kỳ khoản tiền nào để mua bất động sản.

Kết quả này cho thấy một vấn đề đáng lưu ý hơn cả sự thất vọng trước giá căn hộ đắt đỏ: cách người dân hoạch định cuộc sống đang thay đổi. Đối với người có ý định mua nhà, tiếp tục chờ đợi có thể đồng nghĩa với việc phải thuê nhà thêm nhiều năm hoặc phụ thuộc vào người thân. Còn với những người đã sở hữu nhà, thách thức ngày càng lớn là làm sao duy trì khoản trả nợ hằng tháng ở mức có thể chi trả.

Khi kế hoạch “mua nhà sau” trở nên bấp bênh

Khảo sát được tiến hành từ ngày 17 đến 21/9 với 4.119 người tại Séc, Slovakia, Hungary và Ba Lan. Nghiên cứu phản ánh kỳ vọng của người dân, không phải dự báo về diễn biến giá nhà. Mỗi quốc gia có ít nhất 1.000 người từ 18 đến 65 tuổi tham gia thông qua một nền tảng khảo sát trực tuyến.

Sự thay đổi trong tâm lý người dân thể hiện khá rõ. Có 73% người Séc tham gia khảo sát dự báo giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng với tốc độ như trước, trong khi tỷ lệ này vào năm 2023 chỉ khoảng 40%. Chỉ 9% cho rằng thị trường sẽ đảo chiều mạnh và giá nhà sẽ giảm.

Khảo sát của Generali cho thấy gần 62% dự kiến sẽ tiếp tục sống trong nhà thuê hoặc ở cùng người thân. Trong nhóm người chưa sở hữu nhà này, gần 9/10 cho rằng các rào cản sẽ tiếp tục gia tăng.

Ông Marek Bečička, Giám đốc phụ trách tài sản thực tại Generali Investments CEE, cho rằng đây là sự thay đổi về kỳ vọng. Với một số người, sở hữu nhà không còn là mục tiêu có thể đạt được bằng cách tiết kiệm lâu hơn, mà đang trở thành điều họ không còn tin rằng mình có thể thực hiện.

Tác động của xu hướng này thể hiện rõ trong cách sắp xếp chỗ ở. Theo khảo sát, khoảng 25% số người từ 18 đến 34 tuổi đang sống cùng người thân hoặc bạn bè, trong khi tỷ lệ này ở tất cả các nhóm tuổi chỉ gần 10%. Nhóm này bao gồm nhiều hoàn cảnh khác nhau, trong đó có những người tiếp tục sống với cha mẹ vì không đủ khả năng ra ở riêng.

Cùng với việc cứ sáu người lại có một người không thể tiết kiệm để mua nhà, kết quả trên cho thấy nhiều người hầu như không còn dư địa để xây dựng khoản dự phòng tài chính cần thiết cho việc sở hữu bất động sản.

Các phân tích độc lập cũng củng cố mối lo ngại về khả năng chi trả nhà ở. Báo cáo quốc gia năm 2026 của Ủy ban châu Âu về Séc chỉ ra rằng áp lực nhà ở đang ảnh hưởng đến cả người mua lẫn người thuê, đặc biệt tại những khu vực có kinh tế phát triển. Đánh giá về thị trường nhà ở trong báo cáo ghi nhận giá nhà tại Séc tăng 10,4% trong năm 2025, sau một đợt điều chỉnh ngắn vào năm 2023.

Đối với người nước ngoài đang cân nhắc định cư lâu dài, họ cũng phải đối mặt với những trở ngại tương tự: giá mua nhà, số tiền có thể trả trước và phần thu nhập còn lại sau khi thanh toán chi phí nhà ở.

Hai rào cản đối với người mua và thách thức thứ ba với người đang vay
Áp lực đến từ hai phía. Giá bất động sản cao hơn đồng nghĩa người mua phải vay nhiều hơn, trừ khi họ có thể bổ sung thêm tiền tiết kiệm. Lãi suất cao hơn sau đó khiến chi phí hoàn trả cho mỗi đồng korun vay được cũng tăng lên.

Generali minh họa tác động tổng hợp này bằng cách so sánh khoản vay thế chấp 3,2 triệu korun với lãi suất 2,61% vào tháng 8/2021 và khoản vay 4,6 triệu korun với lãi suất 5,32% vào tháng 8/2026. Cả hai đều được tính với kỳ hạn 30 năm.

Theo các giả định trên, khoản trả nợ hằng tháng lần lượt vào khoảng 12.800 korun và 25.600 korun. So sánh này cho thấy quy mô khoản vay lớn hơn và lãi suất cao hơn có thể cộng hưởng mạnh như thế nào: khoản thanh toán thế chấp trung bình đối với các khoản vay mới tại Séc trên thực tế đã tăng gấp đôi trong vòng 5 năm qua.

Số liệu gần đây hơn từ Hypomonitor của Hiệp hội Ngân hàng Séc cho thấy lãi suất trung bình của các khoản vay thế chấp mới trong tháng 9 ở mức 5,10%, với giá trị khoản vay trung bình là 4,67 triệu korun. Khoản trả nợ hằng tháng theo tính toán minh họa của hiệp hội đã lên tới 26.540 korun.

Những số liệu này cũng lý giải tại sao các thông tin về lãi suất thế chấp đôi khi có vẻ mâu thuẫn. Lãi suất chào mời được quảng cáo và lãi suất của các khoản vay thực tế được ký kết là hai chỉ số khác nhau. Không nên đánh đồng hai mức này, cũng không nên coi đó là lãi suất mà mọi người nộp hồ sơ đều được hưởng.

Những người đang vay mua nhà phải đối mặt với một thách thức khác khi thời hạn cố định lãi suất kết thúc. Khảo sát của Generali cho thấy khoảng 1/6 người vay thế chấp không thể chi trả thêm bất kỳ khoản tăng nào. Thêm 38% cho biết họ chỉ có thể trả nhiều hơn tối đa 2.000 korun mỗi tháng.

Kết quả khảo sát cho thấy chỉ 27% số người được hỏi nhận định vay thế chấp có lợi hơn thuê nhà. Các khoản trả nợ thế chấp góp phần hình thành tài sản sở hữu, nhưng chủ nhà cũng phải chịu chi phí bảo trì và nhiều khoản phát sinh khác. Thuê nhà mang lại sự linh hoạt, song khiến các hộ gia đình đối mặt với nguy cơ giá thuê tiếp tục tăng trong tương lai.

Khoảng cách lớn nhất hiện nay nằm giữa những người có đủ khả năng bước vào thị trường nhà ở, những người đang cố giữ căn nhà mình sở hữu và những người mà ngân sách eo hẹp khiến việc mua nhà ngày càng giống một giấc mơ viển vông. Với nhóm cuối cùng, câu hỏi đang dần chuyển từ “Bao giờ tôi sẽ mua được nhà?” sang “Làm thế nào để xây dựng một cuộc sống ổn định nếu tôi không bao giờ mua được nhà?”.

Theo expats