Cải tạo các tòa nhà cũ và chuyển đổi thành chung cư đang trở thành xu hướng nổi bật trong giới phát triển bất động sản. Cách làm này giúp rút ngắn thời gian triển khai do không phải trải qua quy trình cấp phép kéo dài. Theo các chuyên gia, căn hộ sau cải tạo có thể có giá thấp hơn tới một nửa so với nhà ở xây mới.

Một ví dụ điển hình là một tòa nhà chung cư tại khu Hloubětín, Praha, vừa được trao “cơ hội thứ hai”. Chủ đầu tư đã mua lại công trình này cách đây 8 tháng. Từ 4 căn hộ ban đầu, tòa nhà sẽ được cải tạo thành 6 căn, trong đó những căn đầu tiên sẽ hoàn thành chỉ sau vài tháng. Với các dự án cải tạo như vậy, thủ tục cấp phép thường nhanh hơn và khâu hành chính cũng đơn giản hơn.

“Chúng tôi không phải mua đất rồi chờ đợi quy trình cấp phép kéo dài, vốn nhiều khi mất nhiều năm. Với người dân, cách này có lợi hơn và rẻ hơn,” ông Jakub Hošek, nhà đầu tư bất động sản kiêm chủ đầu tư của JH27 Renovia, cho biết. Trong ngôi nhà trăm tuổi này sẽ hình thành 6 căn hộ với nhiều diện tích khác nhau.

“Chúng tôi thay mới kết cấu sàn, đã sửa lại mái nhà và cũng sẽ thực hiện thêm một phần cơi nới,” ông Hošek nói thêm. Trong một khu vực của tòa nhà, một căn hộ rộng 80 m2 sẽ được hoàn thiện trong vòng 3 tháng.

Tại Cộng hòa Séc hiện có hơn 850.000 căn hộ bỏ trống. Trong số này, ước tính khoảng một phần ba có thể được cải tạo và đưa vào sử dụng theo cách tương tự. Các chủ đầu tư có thể đưa những căn hộ riêng lẻ trở lại thị trường chỉ trong vài tuần, còn với cả tòa nhà chung cư thì thường mất khoảng một năm, những dự án phức tạp hơn có thể kéo dài tới 3 năm. Trong khi đó, với dự án xây mới, riêng thời gian chờ cấp phép nhiều khi đã lên tới 10 năm, điều này cũng làm giá nhà tăng cao.

“Đối với những tòa nhà thuộc sở hữu nhà nước nhưng hiện chưa có người ở, Nhà nước tất nhiên sẽ cân nhắc khả năng sử dụng cho mục đích nhà ở. Tuy nhiên, việc đánh giá khả năng khai thác sẽ cần được xem xét riêng cho từng trường hợp,” Bộ Phát triển Khu vực Séc cho biết.

“Chúng tôi tiếp nhận công trình, cải tạo toàn diện. Không phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho khu đất, tận dụng cơ sở hạ tầng sẵn có, không phá hủy mảng xanh, đồng thời tăng mật độ sử dụng trong khu dân cư hiện hữu, thậm chí không cần thêm chỗ đỗ xe mới,” ông Michal Vencl, giám đốc kiêm nhà phát triển của công ty Fidurock, giải thích.

“Tại trung tâm các thành phố lớn gần như không còn khả năng xây mới, việc phát triển dự án bị hạn chế, vì vậy những dự án kiểu này thực sự góp phần cải thiện tình hình,” ông Tomáš Grec, giám đốc kiêm nhà phát triển của Real Luxembourg, nhận định.

“Điều này cũng có thể giúp tăng số lượng căn hộ trên thị trường. Nguồn cung sẽ được mở rộng và những căn hộ hình thành từ việc chuyển đổi công năng thường nằm ở các vị trí có kết nối giao thông thuận lợi,” ông Filip Sušanka, người phát ngôn của Ekospol, cho biết.

Theo một khảo sát, hơn 80% chủ đầu tư muốn tăng đầu tư vào việc cải tạo các tòa nhà chung cư và nhà ở cũ trong những năm tới. Tuy nhiên, theo họ, chỉ sửa chữa thôi là chưa đủ — nếu không có thêm các dự án xây dựng mới thì bài toán thiếu nhà ở vẫn khó được giải quyết.

“Cải tạo và hồi sinh các công trình hiện hữu không còn là mối quan tâm bên lề của các chủ đầu tư nữa, mà đang dần trở thành ưu tiên hàng đầu, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi quỹ đất trống ở các vị trí hấp dẫn ngày càng thu hẹp,” ông Jiří Vacek, Giám đốc CEEC Research, cho biết.

“Xu hướng này sẽ giúp nâng cao hiệu quả và chất lượng nhà ở, nhưng không thể tự thân tạo ra đủ nguồn cung mới. Với các khu nhà cũ, vấn đề là quyền sở hữu thường bị chia nhỏ, có ban quản trị chung cư, nên rất khó tiếp cận toàn bộ tòa nhà,” ông Jan Řežáb, giám đốc công ty JRD, phân tích.

Theo Bộ Phát triển Khu vực, một giải pháp hỗ trợ khác có thể là cơ sở dữ liệu về đất đai và bất động sản thuộc sở hữu nhà nước, dự kiến được xây dựng dưới sự quản lý của bộ này. “Cơ sở dữ liệu đó sẽ giúp xác định những khu đất và bất động sản của nhà nước có thể được đưa vào xây dựng nhà ở ngay, hoặc có thể khai thác sau khi được cải tạo, phục hồi,” bộ cho biết. Việc cải tạo cũng mở ra khả năng hồi sinh những tòa nhà văn phòng, công nghiệp bỏ trống, thậm chí cả những khu phố cũ.

Không chỉ các nhà phát triển bất động sản, chính quyền địa phương, các thành phố và cả nhà đầu tư tư nhân cũng ngày càng thường xuyên chuyển đổi các công trình cũ thành nhà ở giá phải chăng. Phương án này thường rẻ hơn và nhanh hơn so với xây dựng hoàn toàn mới, đồng thời thân thiện hơn với môi trường.

Tại České Budějovice, thành phố khoảng 100.000 dân, quỹ nhà ở công cộng vẫn thiếu hụt. Hơn 300 căn hộ mới đang được xây dựng, nhưng chính quyền địa phương cũng cố gắng tận dụng những tòa nhà đã có sẵn. Nếu chỉ sở hữu một phần công trình, thành phố sẽ tìm cách mua lại phần còn lại từ các chủ sở hữu tư nhân để nắm toàn bộ tòa nhà.

“Nếu chúng tôi muốn giữ chân những người trẻ đến đây học đại học, và nếu muốn thu hút thêm những người có nghề nghiệp tốt đến sinh sống, thì đương nhiên phải có đủ nhà ở cho họ,” ông Petr Maroš, Phó Thị trưởng thành phố České Budějovice, nói.

Việc sử dụng hiệu quả hơn các căn hộ và công trình đã xây dựng đang trở thành xu hướng mà ngày càng nhiều đô thị lựa chọn. Chẳng hạn, tại Český Krumlov, một khu doanh trại quân đội cũ đang được chuyển đổi thành nhà ở công cộng, dự kiến hoàn thành vào cuối năm nay. “Nhiều khả năng đó sẽ là những căn hộ khởi nghiệp dành cho các gia đình trẻ,” ông Zbyněk Toman, Phó Thị trưởng Český Krumlov, cho biết.

Việc tận dụng các công trình đã xây dựng cũng thân thiện hơn với môi trường. Ít phá dỡ hơn đồng nghĩa với ít chất thải hơn và tác động đến khu vực xung quanh cũng nhỏ hơn. “Chúng tôi muốn tiếp nối những gì vốn đã tồn tại ở đây, và nếu tình trạng công trình vẫn còn tốt, chúng tôi cho rằng nên giữ lại,” ông Toman nói thêm.

Xu hướng mua bất động sản cũ rồi sửa chữa cũng đang lan rộng trong giới đầu tư tư nhân. “Nhiều nhà đầu tư thường có sẵn quan hệ hợp tác với công ty xây dựng hoặc sở hữu công ty xây dựng riêng, nên chi phí đối với họ dễ chấp nhận hơn đáng kể so với việc trả tiền cho một căn hộ mới hoàn thiện,” bà Barbora Malá, môi giới bất động sản của MALÁ REALITY, nhận định.

Điều này cũng được ông Jan Bedlivý, chủ sở hữu hai căn hộ đầu tư, xác nhận. “Bạn có thể mua căn cũ với giá chỉ bằng một phần ba, chi phí cải tạo cũng không cao như mua căn hộ mới, vì thế chắc chắn mua nhà cũ sẽ đáng hơn,” ông Bedlivý nói. Theo ông, mua một căn hộ cũ rồi sửa chữa vẫn có thể rẻ hơn tới 30% so với mua nhà xây mới.

Nguồn TN.cz