Từ các khuyết tật tiềm ẩn đến những hạn chế liên quan đến di sản, đây là những vấn đề người mua cần nắm rõ trước khi ký hợp đồng mua bất động sản tại Séc.

Bạn đã kiểm tra ai là chủ sở hữu bất động sản. Bạn biết ai là người bán và những quyền nào đi kèm với tài sản đó. Bạn cũng đã xác nhận rằng căn hộ hoặc ngôi nhà có thể được sử dụng hợp pháp đúng như mục đích bạn dự tính.

Nhưng mua bất động sản không chỉ có nghĩa là tiếp nhận phần tường, mái nhà và mảnh đất. Bạn cũng có thể đồng thời gánh theo những hạn chế, nghĩa vụ, khiếm khuyết, thậm chí cả quyền lợi của người khác.

Một bất động sản có thể trông hoàn hảo khi đi xem, nhưng vẫn tiềm ẩn những vấn đề tốn kém. Có những vấn đề nhìn thấy được, nhưng cũng có những rủi ro chỉ lộ ra qua Sổ địa chính, hồ sơ quy hoạch, giấy tờ xây dựng hoặc qua kiểm tra chuyên môn.

Trước khi ký hợp đồng, dưới đây là những điều bạn cần biết về thứ mà mình thực sự đang mua.

Hãy bảo đảm tất cả các bên đều đồng ý bán

Một vấn đề khác cần lưu ý là liệu bất động sản có nhiều đồng sở hữu hay không, và nếu có, liệu tất cả họ có đồng ý bán hay không. Kiểu vướng mắc này có thể phát sinh sau khi thừa kế tài sản và có thể gây chậm trễ hoặc thậm chí chặn đứng thương vụ.

Cũng có những trường hợp một người không được ghi là chủ sở hữu nhưng vẫn cần phải đồng ý với việc bán.

Nếu một cặp vợ chồng đang sinh sống trong bất động sản đó, thì người vợ hoặc chồng không đứng tên sở hữu nhưng đang cư trú tại đó cũng phải đồng ý việc bán. Như luật sư Ilona Černochová của Realitní advokáti khuyến cáo: “Nếu quên chi tiết này, hậu quả có thể rất khó chịu, bao gồm cả việc toàn bộ hợp đồng mua bán bất động sản bị vô hiệu.”

Vì thông tin này không được ghi trong Sổ địa chính, bà khuyến nghị nên đưa vào hợp đồng một tuyên bố ràng buộc từ bên bán rằng bất động sản không được sử dụng làm nơi ở của gia đình.

Cuối cùng, nếu bất kỳ chủ sở hữu nào đang trong quá trình phá sản cá nhân, tình trạng này có thể hạn chế, trì hoãn hoặc hoàn toàn ngăn cản việc bán, tùy vào giai đoạn của thủ tục phá sản.

Kiểm tra xem quy định về di sản có áp dụng cho bất động sản hay không

Bất động sản của bạn không nhất thiết phải mang dáng dấp lịch sử rõ rệt mới thuộc diện được bảo vệ di sản.

Tại Séc, danh mục Khu bảo tồn di sản (Památková rezervace) áp dụng cho mọi tòa nhà nằm trong khu vực tập trung nhiều di tích văn hóa, chẳng hạn như các trung tâm thành phố lịch sử.

Trong khi đó, Khu di sản (Památková zóna) là hình thức bảo vệ nhẹ hơn, áp dụng với các khu vực có tính chất lịch sử.

Những diện này chịu sự quản lý rất nghiêm ngặt. Chủ sở hữu phải xin phép đối với bất kỳ thay đổi nào có thể ảnh hưởng đến diện mạo bên ngoài của công trình, chẳng hạn như thay cửa sổ. Và những đề xuất như vậy thậm chí có thể bị bác bỏ hoàn toàn.

Các vùng đệm bảo vệ xung quanh những khu vực nêu trên cũng bị hạn chế nhằm tránh gây tác động đến chúng. Chẳng hạn, bạn có thể không được phép xây vượt quá một độ cao nhất định để không ảnh hưởng đến tầm nhìn cảnh quan.

Trước khi mua, cần kiểm tra xem bất động sản có thuộc diện bảo vệ di sản hay không và liệu điều đó có thể ảnh hưởng đến kế hoạch cải tạo hoặc thay đổi của bạn hay không.

Hiểu rõ tình trạng thực tế của bất động sản

Việc đi xem nhà chỉ mang lại ấn tượng ban đầu, chứ không thể cho thấy mọi thứ.

Với tư cách người mua, bạn có thể bắt gặp trong một số hợp đồng mua bán điều khoản nói rằng bạn mua bất động sản theo hiện trạng, tức là “jak stojí a leží”, nghĩa là bạn đã ghi nhận những vấn đề rõ ràng và chấp nhận tình trạng của tài sản.

Về mặt pháp lý, người bán có nghĩa vụ khai báo mọi vấn đề mà họ biết và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến bất động sản. Trên thực tế, người bán vẫn phải chịu trách nhiệm nếu các khuyết tật được phát hiện trong vòng tối đa 5 năm sau khi giao dịch hoàn tất, dù quy định này cũng có một số giới hạn, và người mua cần thông báo cho bên bán sớm nhất có thể.

Có nhiều vấn đề liên quan đến căn hộ có thể không được công bố, chẳng hạn như nấm mốc, tường chịu lực bị nứt hoặc hệ thống điện không đạt chuẩn.

Đối với nhà riêng và đất, rủi ro còn lớn hơn vì có nhiều yếu tố có thể phát sinh vấn đề hơn. Đó có thể là các vướng mắc liên quan đến chính khu đất, như vấn đề quy hoạch, sự tồn tại của quyền địa dịch, hoặc đất bị ô nhiễm. Bản thân công trình cũng có thể có lỗi kết cấu hoặc tồn tại các hạng mục xây dựng trái phép.

Cẩn trọng với điều khoản “nguyên trạng”

Điều khoản mua bán “theo hiện trạng” không có nghĩa là người bán có thể che giấu những khuyết tật mà họ đã biết.

Trước khi ký hợp đồng, bạn nên yêu cầu luật sư kiểm tra kỹ mọi câu chữ liên quan đến tình trạng của bất động sản và trách nhiệm của người bán.

Nếu những khuyết tật nghiêm trọng được phát hiện sau khi mua, trong một số trường hợp người bán vẫn có thể phải chịu trách nhiệm. Tuy nhiên, quy định này có giới hạn, và người mua cần hành động nhanh chóng ngay sau khi phát hiện vấn đề.

Cân nhắc kiểm định kỹ thuật

Để tránh các rủi ro như vậy, việc kiểm định kỹ thuật được khuyến nghị thực hiện.

Bà Maria Koroleva, người sáng lập công ty kiểm định PBK, khuyên nên tiến hành kiểm định trước khi ký hợp đồng mua bán, vì điều này giúp người mua hiểu rõ tình trạng thực tế của bất động sản, đồng thời cũng có thể hỗ trợ trong quá trình thương lượng giá.

Bà cũng lưu ý rằng có nhiều điều người mua hoàn toàn có thể tự kiểm tra. 

Những điểm cần chú ý khi đi xem nhà

• Hư hỏng trên tường, sàn và trần nhà
• Cửa sổ và cửa ra vào hoạt động không bình thường
• Các vấn đề ở thiết bị cấp thoát nước
• Thông gió kém
• Dấu hiệu ẩm mốc có thể nhìn thấy rõ

“Người mua có thể tự kiểm tra những khuyết tật có thể nhìn thấy, như hư hỏng trên tường, sàn và trần nhà; thử xem cửa sổ và cửa ra vào có hoạt động bình thường không; đồng thời kiểm tra chức năng cơ bản của các thiết bị cấp thoát nước và hệ thống thông gió. Tuy nhiên, nhiều vấn đề kỹ thuật không thể phát hiện nếu không có kinh nghiệm và thiết bị chuyên dụng.”

Vì vậy, người mua có thể tự kiểm tra các hư hỏng nhìn thấy được trên tường, sàn và trần nhà, thử độ vận hành của cửa sổ và cửa ra vào, cũng như kiểm tra chức năng cơ bản của thiết bị cấp thoát nước và thông gió.

Tuy nhiên, nhiều vấn đề kỹ thuật sẽ không thể được phát hiện nếu thiếu kinh nghiệm và thiết bị chuyên dụng.

Nhà cũ cần được lưu ý kỹ hơn

Đối với nhà riêng và đất, mức độ rủi ro cao hơn vì có nhiều yếu tố có thể xảy ra trục trặc hơn.

Các vấn đề có thể bao gồm mái nhà, móng, hệ thống thoát nước, hệ thống sưởi, tình trạng ẩm thấp, các phần cơi nới xây dựng trái phép, hoặc những rắc rối liên quan đến chính khu đất.

Một mức giá mua ban đầu có vẻ hấp dẫn có thể nhanh chóng mất đi ý nghĩa nếu sau đó phải chi số tiền lớn cho sửa chữa.

Kiểm tra xem có những thông tin gì về bất động sản

Dù ai cũng mong muốn, nhưng trên thực tế những thông tin và giấy tờ cần thiết để đánh giá đầy đủ một bất động sản hiếm khi được giao sẵn cho bạn trong một bộ hồ sơ gọn gàng.

Tùy từng loại bất động sản, những tài liệu đó có thể bao gồm hồ sơ cải tạo trước đây, giấy phép xây dựng, tài liệu kỹ thuật, chứng chỉ năng lượng, hồ sơ của ban quản lý chung cư (SVJ), lịch sử sửa chữa và thông tin về các công trình dự kiến triển khai.

Bạn càng nắm được nhiều thông tin trước khi ký hợp đồng, thì về sau càng ít có khả năng phải đối mặt với những bất ngờ không mong muốn.

Biết khi nào nên chậm lại

Thị trường bất động sản tại Séc có thể biến động rất nhanh, và người mua dễ cảm thấy bị thúc ép phải ra quyết định trước khi người khác chớp mất cơ hội. Nhưng nếu vội vàng bỏ qua các bước thẩm định cần thiết, cái giá phải trả có thể rất lớn.

Chỉ thêm vài ngày để kiểm tra giấy tờ, sắp xếp kiểm định hoặc trao đổi với các chuyên gia cũng có thể giúp bạn tránh được những rắc rối kéo dài trong nhiều năm.

Mua bất động sản không chỉ là tìm được một nơi bạn yêu thích. Đó còn là việc hiểu rõ chính xác bạn đang gánh thêm những gì.

Bước cuối cùng: tìm tư vấn chuyên môn

Mua bất động sản ở một quốc gia khác là một quyết định lớn, và các quy định tại Séc có thể xa lạ ngay cả với những người mua giàu kinh nghiệm. Luật sư bất động sản, chuyên gia kiểm định kỹ thuật và các chuyên gia có chuyên môn khác có thể giúp nhận diện rủi ro trước khi chúng trở thành những sai lầm tốn kém.

Mục tiêu không phải là tìm lý do để không mua, mà là để bảo đảm rằng khi bạn quyết định mua, bạn biết chính xác mình đang nhận được điều gì. Những thông tin bạn có được có thể giúp tránh các vấn đề lớn hoặc tạo lợi thế để thương lượng một thỏa thuận tốt hơn.

Trong mọi trường hợp, càng hiểu rõ những gì mình sẽ phải tiếp nhận, bạn càng có thể tự tin hơn khi hiện thực hóa giấc mơ cả đời tại đất nước mà mình đã chọn làm quê hương.

(Theo expats)