Việc đầu tư vào căn hộ hiện nay tuy không còn đơn giản mang lại lợi nhuận nhanh chóng hay “ngồi không kiếm lời” như trước đây, nhưng nếu biết cách chọn mua và quản lý phù hợp, đó vẫn có thể là kênh đầu tư ổn định và dài hạn. Câu hỏi đặt ra là: có còn đáng mua? Câu trả lời là có, nhưng không phải với ai cũng đúng thời điểm.

Từ “vàng lỏng” trở lại với thực tế
Thị trường bất động sản những năm gần đây đã có sự chững lại do giá nhà cao và lãi suất vay thế chấp vẫn ở mức đáng kể. Điều này khiến lượng nhà đầu tư nhỏ lẻ giảm so với giai đoạn 2020–2021. Tuy vậy, nhu cầu đầu tư vào căn hộ vẫn không hề biến mất – mà chỉ thay đổi về đối tượng và mục tiêu đầu tư.

“Người mua bây giờ cân nhắc nhiều hơn về hiệu quả sinh lời, chi phí vận hành và rủi ro cho thuê. Đây không còn là cuộc chơi ngắn hạn mà là chiến lược giữ giá trị tài sản và chống lạm phát dài hạn,” – ông Ondřej Mašín, giám đốc điều hành Bidli reality chia sẻ.

Ai là người còn đầu tư vào bất động sản?
Nhà đầu tư nhỏ lẻ – từng mua 1 căn hộ – nay thường không đủ sức tài chính để tiếp tục, nhường lại “sân chơi” cho nhà đầu tư lớn có sẵn tiền mặt hoặc dễ tiếp cận vốn vay.
Mua bất động sản bằng tiền mặt tăng lên: thường là người vừa bán tài sản khác hoặc thừa kế.
Phân khúc trung lưu đang có dấu hiệu quay lại sau 2 năm chờ đợi.
“Mua nhà hoàn toàn bằng vay thế chấp hiện ít phổ biến hơn – không chỉ vì lãi suất mà còn vì giới hạn tỷ lệ vay của ngân hàng. Tuy nhiên, có thể khắc phục nhờ tài sản thế chấp khác như căn nhà của người thân,” – ông Jiří Fajt từ FinGO nói thêm.

Mục tiêu đầu tư: Cho thuê sinh lời hay tích lũy cho tương lai?
Hầu hết người mua nhắm đến hai mục tiêu chính:

Đầu tư tạo thu nhập từ cho thuê, chống trượt giá do lạm phát.
Mua nhà hiện tại để sau này dành cho con cái – trong thời gian đó cho thuê để giảm chi phí vay.
“Giá bất động sản đã tăng gấp đôi so với 10 năm trước, nên hiện tại nhiều người sẵn sàng mua bây giờ để tránh phải trả cao hơn sau này khi con cái cần nhà,” – ông Jan Schwarzbach, giám đốc khu vực tại 4fin nhận định.

Tuy nhiên, không phải chuyên gia nào cũng đồng tình:

Ông Dominik Ženatý (Doma Reality) cho rằng: Khi mua với mục tiêu để con ở, người mua dễ chọn theo cảm tính thay vì hiệu quả đầu tư. Theo ông, nên đầu tư bài bản, sau này bán lại và mua nhà phù hợp với nhu cầu thực tế của con.
Căn hộ như thế nào dễ sinh lời?
Diện tích nhỏ: 1+kk hoặc 2+kk
Có ban công, tầng hầm, chi phí sinh hoạt thấp
Dễ cho thuê, giá mua thấp, phù hợp với sinh viên, người trẻ, độc thân
“Tập trung vào vị trí, tiện ích xung quanh và khả năng bán lại sẽ quyết định hiệu quả dài hạn,” – ông Mašín nhấn mạnh.

Căn hộ trong các tòa nhà cũ nếu đã cải tạo tốt (có thang máy mới, chống thấm, sửa ống nước...) cũng rất tiềm năng. Ngoài ra, dự án mới xây cũng hấp dẫn nhờ không cần sửa chữa và tiết kiệm năng lượng hơn.

Vị trí nào nên đầu tư?
Praha, Brno: Ổn định, nhu cầu thuê cao, ít rủi ro – nhưng giá vào cao, tỷ suất sinh lời thấp hơn (~3,5–4%)
Plzeň, Olomouc, Hradec Králové, České Budějovice: Chi phí vào thấp hơn, lợi nhuận vẫn hợp lý, rủi ro cân bằng
Ostrava, Most, Teplice: Giá cực thấp – lợi nhuận thuê lớn – nhưng rủi ro cao về người thuê, bán lại khó
“Nếu bạn đầu tư lần đầu, nên ưu tiên thành phố lớn như Praha. Sự an toàn và thanh khoản sẽ dễ tính toán hơn,” – ông Jiří Fajt khuyên.

Tỷ suất sinh lời: bao nhiêu là thực tế?
Dựa trên dữ liệu từ Ownest:

Vay mua căn hộ: thường âm tiền mặt, nhưng không nhất thiết là sai lầm
Với lãi suất như hiện nay, tiền thuê căn hộ thường không đủ bù cho khoản vay hàng tháng.

Ví dụ:

Giá: 3,7 triệu Kč (căn 1+kk tại Kolín)
Vay 80%: trả ~15.300 Kč/tháng (30 năm)
Cho thuê: 12.500 Kč/tháng → âm ~2.800 Kč chưa kể chi phí

Nhưng "âm tiền mặt" lúc đầu không có nghĩa bạn lỗ. Giá trị tài sản tăng theo thời gian – chính là kỳ vọng của đa số nhà đầu tư.

“Người vay cần có thu nhập ổn định, quỹ dự phòng, và xác định đầu tư ít nhất 10 năm. Nếu biết tính toán, vẫn rất đáng làm,” – ông Mašín nhận xét.

“Tôi luôn tin rằng: đầu tư sớm vẫn tốt hơn là chờ mãi. Cơ hội không đến nhiều lần,” – ông Martin Machala (Ownest) kết luận.

(Theo Idnes)