Bên cạnh ý kiến đề nghị quy định tất cả giao dịch liên quan đến bất động sản đều bắt buộc phải công chứng, có đại biểu đề nghị bỏ công chứng bắt buộc trong các hợp đồng bất động sản.

Sáng 11-4, Quốc hội thảo luận về dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.

Đề nghị cân nhắc bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc nhà đất
Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa) cho hay dự luật đã bổ sung giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản thuộc phạm vi công chứng của công chứng viên.

Theo ông, đây là nội dung cần phải báo cáo rõ trước Quốc hội, bởi theo nguyên tắc tại điều 3 dự luật chỉ quy định giao dịch phải công chứng được luật quy định, bao gồm giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, phân chia tài sản, góp vốn, thế chấp có đối tượng là bất động sản.

Đối với giao dịch luật chuyên ngành không quy định phải công chứng không thuộc phạm vi bắt buộc.

Trong khi đó theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bất động sản, nhà ở bắt buộc công chứng, chứng thực.

Như vậy nếu coi giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản đương nhiên đây sẽ là đối tượng bắt buộc. Tuy nhiên trên thực tế, giao dịch đặt cọc hiện nay không bắt buộc công chứng.

"Đặt cọc mua bán nhà, chuyển nhượng đất, nhiều người có thể cho rằng việc công chứng sẽ bảo đảm quyền và lợi ích của các bên. Tuy nhiên trên thực tế, có những trường hợp người bán gặp nhiều rắc rối từ các hợp đồng đặt cọc đã được công chứng", ông Hoàn nêu.

Theo đại biểu, theo Bộ luật Dân sự, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ như cam kết đặt cọc, bên bán có quyền bán cho người khác. Cho đến nay, không có văn bản quy phạm pháp luật nào cấm thực hiện quyền này.

Tuy nhiên trên thực tế không thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất khi hợp đồng đặt cọc trước đó chưa được hủy bỏ.

Ông Hoàn phân tích theo quy định hiện hành, tòa án chỉ tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật. Do đó nếu không có căn cứ để tòa án tuyên bố vô hiệu, văn bản công chứng vẫn còn hiệu lực cho đến khi các bên cùng yêu cầu hủy bỏ.

Điều này gây bất lợi cho bên bán, vì bên mua vi phạm nghĩa vụ đặt cọc nhưng khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên bán không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đã công chứng.

"Trong trường hợp này, người bán sẽ bị hạn chế quyền của mình nếu bên mua không đồng ý, dù bên mua là bên vi phạm.

Thực tế có trường hợp bên mua lợi dụng điều này để gây khó khăn, buộc bên bán phải trả lại tiền cọc hoặc chấp nhận thỏa thuận khác. Tôi đề nghị cân nhắc không quy định nội dung này trong dự thảo luật", ông Hoàn nêu.

Đề nghị không bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản đều công chứng?
 

Theo đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Phú Thọ), hiện nay công chứng bất động sản còn rất nhiều vấn đề. Do đó sửa Luật Công chứng cần làm sao để thuận lợi, phát huy được hiệu quả khi giao dịch bất động sản.

Theo ông, liên quan đến công chứng bất động sản cần linh động hơn, có thể khuyến khích hoặc không khuyến khích, hoặc để người giao dịch tự nguyện, chứ không phải bắt buộc tất cả đều phải công chứng.

Phân tích rõ hơn, ông Tuấn đặt vấn đề nếu công chứng thì phải làm rõ việc công chứng về hình thức hay nội dung, và công chứng có chịu trách nhiệm trong các giao dịch có vấn đề, nghi ngờ sai phạm hay không?

Ông nêu ví dụ: "Các giao dịch bất động sản, công chứng có chịu trách nhiệm về việc khai khống thuế hay không? Nếu không, tôi cho rằng không cần thiết phải công chứng, mà chỉ cần giao dịch, ký hợp đồng theo mẫu Nhà nước hướng dẫn, thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ là giao dịch hoàn tất".

Từ đó ông Tuấn đề nghị ban soạn thảo nghiên cứu lại nội dung này, để làm sao người dân có thể lựa chọn tùy trường hợp, tùy nhu cầu, không bắt buộc phải công chứng trong các hợp đồng bất động sản. 

Theo Tuoitre