Thị trường nhà ở tại Séc tiếp tục chịu áp lực kép khi giá căn hộ tăng liên tục, trong khi lãi suất vay thế chấp cũng đi lên. Theo dữ liệu tháng 7, trong số các ngân hàng được theo dõi, chỉ có một nhà băng giảm lãi suất so với tháng trước. Các chuyên gia nhận định khả năng lãi vay giảm mạnh trong năm nay là rất thấp.

Theo bài viết công bố ngày 20/7/2026, giá chào bán trung bình của một căn hộ tại Séc hiện ở mức khoảng 5,6 triệu korun, tăng 5,1% so với cùng kỳ năm trước và đã tăng liên tục suốt 4 năm rưỡi.

Cùng lúc, chi phí vay mua nhà cũng tăng theo. Trong tháng 7, chỉ Partners Banka là ngân hàng duy nhất hạ lãi suất vay thế chấp so với tháng trước, trong khi một số ngân hàng tăng lãi, còn các ngân hàng khác giữ nguyên biểu lãi suất.

Khả năng tiếp cận nhà ở tiếp tục xấu đi
Ông Miroslav Majer, Giám đốc điều hành trang Hyponamíru.cz, cho rằng thị trường vay thế chấp tại Séc đang bước vào giai đoạn mà khả năng tiếp cận nhà ở sở hữu tiếp tục giảm.

Ông nhận định: “Thị trường thế chấp Séc đang bước vào giai đoạn mà khả năng tiếp cận nhà ở sở hữu tiếp tục xấu đi. Nguyên nhân không chỉ là giá căn hộ tiếp tục tăng mà còn là lãi suất vay thế chấp cao hơn, làm tăng khoản trả góp hàng tháng và làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn của nhiều hộ gia đình hơn.”

Theo ông, trong 6 tháng qua, lãi suất vay thế chấp chào bán trên thị trường đã tăng trung bình khoảng 0,45 điểm phần trăm.

Chi phí vốn trên thị trường tăng, lãi vay khó giảm sâu
Nhà kinh tế trưởng của Patria Finance, ông Dominik Rusinko, cho biết nguyên nhân trực tiếp khiến lãi suất vay thế chấp tăng là do chi phí vốn trên thị trường, cụ thể là lãi suất hoán đổi (interest rate swaps), tăng lên. Đây là chỉ số mà các ngân hàng sử dụng làm cơ sở định giá cho các gói cố định lãi suất dài hạn.

Ông Rusinko cho biết diễn biến của lãi suất hoán đổi từ khi xung đột tại Trung Đông bùng phát đã trở nên rất biến động, trong đó lo ngại về sự quay trở lại của áp lực lạm phát đóng vai trò chính. Theo ông, lãi suất hoán đổi kỳ hạn 3 năm đã tăng khoảng 0,8 điểm phần trăm so với cuối tháng 2 và mức tăng này đang dần phản ánh vào lãi suất vay thế chấp cho các hộ gia đình tại Séc.

Vị chuyên gia này cho rằng trong những tháng tới, lãi suất trung bình của các khoản thế chấp mới có thể tiếp tục tăng và tiến gần mốc 5%.

Ông cũng nhận định môi trường lãi suất cao kéo dài từ năm 2022 không còn là biến động tạm thời, mà đang trở thành trạng thái bình thường mới. Theo ông, mức lãi suất vay mua nhà dưới 3% hay thậm chí 2% từng có lợi cho người dân, nhưng xét về lịch sử lại là mức bất thường.

Dự báo lãi suất chào bán dao động từ 5,1% đến 5,4%
Ông Majer cũng cho rằng khó có khả năng lãi suất vay mua nhà giảm mạnh trong ngắn hạn. Theo dự báo của ông, lãi suất chào bán trung bình trong thời gian tới có thể dao động trong khoảng 5,1% đến 5,4%.

Dữ liệu tháng 7 cho thấy xu hướng này đang được duy trì. Một số ngân hàng đã tăng lãi suất, trong khi Air Bank, Fio banka, Moneta Money Bank và UniCredit Bank giữ nguyên so với tháng trước. Partners Banka là ngân hàng duy nhất giảm lãi suất trong tháng.

Mặt bằng lãi suất vay thế chấp tại các ngân hàng trong tháng 7/2026
Theo bảng xếp hạng của Finparáda.cz dựa trên biểu lãi suất cập nhật ngày 15/7/2026, mức lãi suất vay thế chấp tại một số ngân hàng như sau:

Air Bank: 4,69%
Česká spořitelna: 4,94%
ČSOB: 5,39%
Fio banka: 4,58%
Komerční banka: 5,14%
mBank: 5,29%
MONETA Money Bank: 4,59%
Partners Banka: 4,99%
Raiffeisenbank: 5,04%
UniCredit Bank: 5,09%
Chênh lệch tiền trả góp hàng tháng lên tới hơn 2.394 korun
Theo ČBA Hypomonitor, trong tháng 5/2026, giá trị trung bình của một khoản vay thế chấp mới tại Séc đạt 4,84 triệu korun.

Với mô hình khoản vay có LTV 80%, cố định lãi suất 3 năm và thời hạn vay 30 năm, mức lãi suất tháng 7 cho thấy đề nghị có lợi nhất đến từ Fio banka với lãi suất 4,58% và khoản trả góp hàng tháng là 24.754 korun.

Ở chiều ngược lại, ČSOB là ngân hàng có mức chi trả hàng tháng cao nhất trong nhóm so sánh, với lãi suất 5,39% và khoản thanh toán 27.148 korun/tháng. Chênh lệch giữa hai phương án này là hơn 2.394 korun mỗi tháng.

Người vay chuyển sang quan tâm nhiều hơn đến cố định 1–5 năm
Theo các chuyên gia, tình hình hiện nay cũng đang làm thay đổi cách người dân lựa chọn thời hạn cố định lãi suất.

Nếu như vài tháng trước, nhiều khách hàng còn tin rằng lãi suất sẽ tiếp tục giảm, thì hiện nay tâm lý này không còn phổ biến. Ông Rusinko cho biết hiện nhóm gói cố định từ 1 đến 5 năm đang được lựa chọn nhiều nhất, chiếm 67% thị trường.

Theo đánh giá của ông, thời hạn cố định 3 năm hiện là phương án hợp lý nhất, vì vừa giúp hộ gia đình phòng ngừa rủi ro lãi suất thị trường còn tăng trong ngắn hạn, vừa không khóa khách hàng quá lâu nếu điều kiện thị trường cải thiện trong những năm tới.

Ông Majer cho biết các gói cố định 5 năm hiện đắt hơn trung bình khoảng 0,25 điểm phần trăm. Nếu tỷ lệ LTV cao hơn 80%, lãi suất thường tăng thêm khoảng 0,3 điểm phần trăm.

Chuyên gia khuyên không nên chờ nếu đã tìm được nhà phù hợp
Trước câu hỏi có nên chờ lãi suất rẻ hơn mới mua nhà hay không, các chuyên gia nhìn chung cho rằng nếu người mua đã tìm được bất động sản phù hợp, có thu nhập ổn định, đủ vốn tự có và có quỹ dự phòng tài chính, thì việc tiếp tục chờ đợi chưa chắc đã có lợi.

Ông Rusinko nhận định rằng trong những năm gần đây, việc chờ đợi lãi suất thấp hơn thường không mang lại hiệu quả, bởi phần tiết kiệm được từ lãi vay thường bị bù trừ hoặc vượt qua bởi đà tăng tiếp tục của giá bất động sản.

Có thể thương lượng lãi suất thấp hơn, nhưng không chỉ nhìn vào con số niêm yết
Theo ông Majer, trong một số trường hợp, người vay vẫn có thể nhận được đề nghị lãi suất thấp hơn mức niêm yết, với mức giảm dao động từ 0,1 đến 0,7 điểm phần trăm.

Tuy nhiên, để được hưởng ưu đãi, ngân hàng sẽ xem xét nhiều yếu tố như bảo hiểm khả năng trả nợ, mức độ sử dụng tài khoản thanh toán, chứng chỉ năng lượng của bất động sản, thu nhập, năng lực tín dụng, quy mô khoản vay và các đánh giá nội bộ khác.

Vì vậy, các chuyên gia khuyến nghị người dân nên so sánh ít nhất 3 đến 5 ngân hàng với cùng một bộ điều kiện vay. Ngoài lãi suất, người vay cũng cần cân nhắc chi phí bảo hiểm, APR, các loại phí và các điều kiện đi kèm, bởi mức lãi thấp nhất chưa chắc đồng nghĩa với khoản vay rẻ nhất.

Chính phủ tính toán gói hỗ trợ vay mua nhà cho người trẻ
Vay thế chấp cũng là một trong những chủ đề từng được đảng ANO, hiện là thành phần của liên minh cầm quyền, đưa ra trước bầu cử. Chính phủ đã từng đề cập khả năng hỗ trợ vay mua nhà rẻ hơn cho người trẻ và một số nhóm nghề nghiệp then chốt.

Tuy nhiên, khả năng tác động trực tiếp của chính phủ tới lãi suất là khá hạn chế, bởi lãi suất vay thế chấp tại Séc phụ thuộc chủ yếu vào chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Séc.

Theo thông tin của Hospodářské noviny, một trong những phương án chính phủ đang cân nhắc là mở rộng ưu đãi khấu trừ thuế. Dù vậy, đến nay nội các vẫn chưa công bố kế hoạch cụ thể hay công cụ hỗ trợ chi tiết.

Người phát ngôn Bộ Tài chính Stefan Fous cho biết do các phân tích và công tác chuẩn bị vẫn đang diễn ra, hiện còn quá sớm để bình luận về các thông số cụ thể. Theo ông, khi đề xuất hoàn chỉnh, toàn bộ chi tiết sẽ được công bố kịp thời.

Theo seznamzpravy